マンション投資基礎知識

早期退職を実現するFIREとは?セミリタイアするなら不動産投資がおすすめ

近年、20〜30代を中心に「FIRE」を目指す人が増えています。FIREはお金に働いてもらうことで誰でも目指すことができるうえに、定年よりも前に自由で豊かな暮らしを実現できる概念となっているため、日本だけでなく海外でも人気があるライフスタイルの一つです。 

実際に、FIRE実現者の中には30代で十分な資産を形成して好きなことを楽しみながら自由な暮らしを手にした方もいるため、若い世代を中心に多くの方から関心を集めています。 とはいえ、FIREとはどのようなものなのか知らない方も少なくありません。また、FIREをするために不動産投資を検討しているが、どのように行えば良いのか分からず不安を抱いている方も多いです。 そこで、この記事では「FIREに関する明確な内容」や「不動産投資でFIREを実現するために抑えておくポイント」について詳しく解説していきます。これからFIREを目指す方は、最後まで読んで参考にしてみてください。 

FIREの意味とは

FIREとは、「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を繋げてつくった名称で「経済的に自立したうえで、早期に労働から引退できる財産を形成した状態」のことを指します。近年、「会社に雇われずに個人で稼ぐ力を身につけて自由で豊かな暮らしを実現したい」と考える方が増えたことで、FIREの実現に向けて行動を起こしている方が多いです。一言で言えば「資産運用で生きていく」という新しい生き方です。 

根底にあるものは「一度きりの人生を自分自身の為に生きよう」という価値観でそれを実現するために「お金で自由を買う」というやり方です。ちなみに、FIREは2010年代から注目を集めており、アメリカのミレニアム世代と呼ばれる1980年序盤から1990年代中盤の世代などに人気が高まった一つのライフスタイルになります。ビジネスで成功を収めた特定のお金持ちでなくても実現性の高い手段となっているため、やり方をしっかりと把握していれば誰でも実現することが可能なのが特徴です。 

早期リタイアとFIREの違い

FIREと早期リタイアは同じ意味であると考える方が多いですが、厳密には双方の意味合いは異なります。早期リタイアは「定年を待たずに労働からリタイア」することです。つまり、退職後に「一切労働をせずに貯めたお金で生活を送るライフスタイル」であるため、多大な資金を用意できないと実現することができません。 

一方で、FIREは「65歳で迎える定年よりも前に退職をして、貯金や資産をもとに自由な時間を過ごしながら資産運用や好きな労働方法で収入を得て生活をしていく」と言った意味があります。無理な労働をしなくても生活に必要な収入が入る仕組みを確保したライフスタイルであるため、早期リタイアと比較して少額の資金で自由な暮らしを実現することが可能です。 

FIREを実現する際に必要な資金の目安

FIREを実現させるため「4%ルール」と「6%ルール」と呼ばれる必要な資産の目安が設けられています。どちらもFIREに必要な資金の考え方が具体的に示されており、これらを基準にすることで自由な時間を確保した生活を実現することが可能です。 

特に「4%ルール」はアメリカのテキサス州に位置するトリニティ大学が発表した「トリニティスタディ」と呼ばれる「Retirement Savings: Choosing a Withdrawal Rate That Is Sustainable」の論文が根拠となっているため、このルールに則って実行すればより高い効果を期待できます。 

ちなみに、「トリニティスタディ」では「株式と債権で50%ずつの資産を形成し年4%ずつ取り崩せば、非常に高い確率で30年後も資産が残っている状態を実現できる」と結論づけられているため、多くの方が4%ルールを目標にしています。 

一般的なFIREを実現させる目安は4%ルール

ちなみに「いくらあれば自由が買えるのか?」というと、一般的にFIREを実現させるには「4%ルール」と呼ばれる「1年間に支払ったお金の25倍の資産を築き、その資産を年利4%で運用することで生活費を賄うことができる」といった考え方が目安とされています。例えば、年間支出が350万円の場合、8,750万円の資産を築いて年利4%で運用すれば、理論上では手元にあるお金を崩さずに運用益だけで生活することが可能です。 

ただし、4%ルールは米S&P株の成長率7%からアメリカの消費者物価上昇率3%を差し引いて算出された数字であるため、この数字が必ずしも日本の状況に適しているとは限りません。 

また、人によって必要な生活費が異なるため、実践する際は必ずあなたの支出状況や必要な資金を明確に把握しておくことも重要です。 

そうすることで、目標資金に到達した際の出口戦略として活かすことができるうえに、30年後も資産が底をつくことなく安定した暮らしが実現できます。 

日本の場合は6%ルールが目安

前述した通り、4%ルールはアメリカ株やインフレ率を基準に算出された数字であるため、日本在住の方がFIREする場合は「6%ルール」を基に資産運用した方が早く実現することを期待できます。その理由は、2021年現在日本のインフレ率は1%にも達していないため、4%ルールを日本の現状に置き換えると年率6%程度の資産運用で目標額を達成できるためです。 

年6%で資産運用ができればFIREに必要な資産は「年間支出の17倍程度」となるため、4%ルールで運用するよりも早く実現することができます。 

ただし、あくまでもこの数字は目安であり、どちらのルールが適しているのかはそれぞれの収入や支出状況によって異なるため注意が必要です。自身の収入や支出状況を鑑みて、あなた自身が無理なく資産運用ができる方法で行うようにしてください。 

早期リタイアを実現するなら不動産投資がおすすめ

早くFIREを実現したい方は「不動産投資」をおすすめします。不動産投資は銀行から融資を受けられるため、株式投資のように自身でまとまったお金を用意する必要がなく、比較的早くFIREを実現することが可能なためです。 

一般的にFIREを実現するためには、膨大な資産を築く必要があります。しかし、事業主のように自身で収入の増減を調整できる方以外は収入を増やしたり限界まで節約をして貯蓄を増やすのは現実的ではありません。そのため、できるだけ早くFIREを実現するには本業の傍らにできる資産運用をする必要があります。 

とはいえ、一口に資産運用と言っても株式投資や仮想通貨など様々な運用方法があるうえに大きな損害を出す恐れもあるため、どの資産運用が目標資産を形成できるのか悩む方が多いのも事実です。そのため、仮に悩んでいる方は自身でまとまったお金を用意する必要がなく、比較的早くFIREを実現できる可能性が高い不動産投資を検討してみてください。 

FIREを実現するために不動産投資を行うメリット

不動産投資を行う最大のメリットは、他の資産運用よりも比較的早くFIREを実現しやすいことになります。株式投資などと異なり大きくレバレッジを掛けることが出来るためです。 

ここでは、FIREを実現するために不動産投資を行うメリットについて詳しく解説していきます。 

レバレッジが高い

FIREを実現するために不動産投資を行うメリットは、高いレバレッジが掛けられる点です。前述した通り、不動産投資は銀行から融資を受けることができるため、「少ない資金しか持っていなくとも、銀行から借り入れをすることで自己資金では実現できない大きな物件を購入する」ことができます。 

例えば、不動産投資を用いてFIREで必要な年利6%を得るには、区分保有ではなく一棟保有でないと実現不可能です。そのため、最低でも8,000万円以上のお金が必要になります。しかし、一般的に8,000万以上の自己資金を用意できる方はそう多くはありません。 

したがって、銀行から融資を受けることで不足金額分を補い、物件価格分の自己資金を用意せずに購入するのが一般的です。このように、融資を受けて投資を行えるため、少ない資金で大きなリターンが期待できます。 

とはいえ、不動産投資初心者の方がいきなり8,000万円近いローンを組むのは容易ではありません。したがって、3,000〜4,000万程度の価格が設定されているコンパクトマンションから始めるのがおすすめです。コンパクトマンションでもやり方次第では、資産を大きく増やすことが出来ます。 

具体例として、頭金380万円で3,000万円のコンパクトマンションを金利2%・30年ローンで購入した場合をご紹介します。 

まず借入金は2,620万円で済むため初心者の方でも融資を受けやすく難なく始めることが可能です。つぎに5年後にその物件を購入時と同額で売却できれば、ローン残高2,280万円を差し引いた720万円の利益を得ることができます。 

この利益分を足すことで、最初の物件よりも高額で高い利益を得られる不動産に買い換えることが可能になるという流れです。これを繰り返せば、早期でのFIREも夢ではありません。 

比較的早くFIREを実現できる

不動産投資は他の資産運用の方法よりも比較的早くFIREを実現できることを期待できます。例えば、元手1,000万円で株式投資を行った場合、年4%の利回りだと年間40万円の利益しか得ることができません。さらに、株式投資は長期で運用していくのが一般的となっているため、目標の資産額に到達するまで時間がかかるケースが多いです。 

一方で、不動産投資はレバレッジを利かせることができるうえに、5年ごとに買い替えて資産を形成することが出来ます。また、生活に余裕がでたタイミングで繰り上げ返済をしてローンを完済すれば、その物件を担保に高額な融資を受けることも可能です。このように、やり方や投資先次第で、比較的早く目標資産金額に到達を期待できることも不動産投資の魅力だと言えます。

不動産投資でFIREを実現させるための5つのポイント

不動産投資でFIREを実現させるには、5つのポイントを把握しておくことが重要になります。不動産投資は誰にでも出来る投資方法ではありますが、全く知識がない状態で適当にやってしまうと失敗するリスクが高くなるので、注意が必要です。 

そのため、ここでは不動産投資でFIREを実現するために抑えておきたいポイントを解説していきます。 

不動産に関する知識やリスクを把握する

不動産投資を開始する際は、全体的な情報収集やリスクを把握することが重要です。 

全く知識がない状態で始めてしまうと、不動産はさまざまな法令や規則が複雑に絡み合ううえに数多くの専門用語が存在するため、仲介事業者やデベロッパーの言い分を信じることになり、結果的にあなたが損をする恐れがあります。 

また、安定した資産形成をするうえでどのようなリスクを伴うのか事前に把握しておかないと、リスクに対する対策を立てられないことも問題です。リスクを知っていないために、対策を立てられず大損をした人は決して少なくありません。 

どのようなエリアを購入するか選定する

不動産投資では「出口戦略に強い物件」を選ぶことが重要です。具体的には、「いつか売りたくなった時のためにいつでも売れる物件を選ぶこと」がポイントとなります。 

物件によっては設備や内装が優れていても立地が悪かったり、周辺環境に恵まれていないと言った理由で入居者がなかなか見つからないケースは珍しくありません。このため、いつでも売れる物件なのかを焦点に、どのようなエリアを購入するのかを見極めるようにしてください。 

エリアが決まったら物件を選定する

エリアが決まったら、次にどのような物件を選ぶのかが重要です。先ほども記述した通り、不動産投資では「いつでも売れる物件」を選ぶことが成功するうえで重要なポイントであるため、あなたが希望する価格でいつでも売却できるのかを見極めて購入する必要があります。 

新築物件は一度登記してしまうと売却時には中古物件として扱われるうえに、リフォームを行っても価値の上昇は期待できません。また、融資のローンや修繕費用などの支払いを考慮すると、利回りが0%もしくはそれ以下になる可能性があるため、購入時の価格で売却できても結果的に損をする恐れがあります。 

このため、投資用で不動産を購入するのであれば、中古物件の購入を検討してみてください。中古物件は新築よりも安い金額で購入できるため、金利や修繕費用などが発生しても高い利回りや収益性を期待できます。 

シミュレーションを行う

希望物件が見つかった場合、正確な収支のシミュレーションを行なってどのくらいの収入や支出がかかるのかを算出しておくことが必要です。正確にシミュレーションを行っていないと、安定した利回りはとてもじゃありませんが期待できません。 

また、仲介会社や不動産会社の中にはシミュレーションを算出してくれる企業もありますが、売却時の金額だけで算出されるケースが多いため注意する必要が必要です。単純に不動産購入時と売却時のみの金額で算出しても、実情とはかけ離れた結果を基に購入を決断することになってしまうため、リスクが高くなります。不動産投資では購入や売却時の諸費用、修繕積立金や固定資産税などの維持費などが発生することを覚えておいてください。 

銀行融資の事前審査に申し込む

不動産投資を行う際は銀行から融資を受けるのが一般的なため、あなたが希望する額を借りることができるのか事前に審査を行うことが重要になります。銀行の融資は誰でも受けられる訳ではないため、場合によっては審査に落ちるケースも少なくないためです。 

また、人によって借入金の上限も異なるため、あなたがどのくらいの金額まで借りられるのかを知っておかないと物件探しにも支障が出かねません。あらかじめ借入金の上限を知っておくことで自身にあった物件を探しやすくなるので、物件探しの前に事前審査に申し込むことをおすすめします。 

まとめ

さまざまな資産運用の方法がある中で、不動産投資はレバレッジ効果が高く、比較的早い段階で資産を形成できる可能性が高い資産運用です。このため、FIREの実現を目指す方に非常におすすめの資産運用になります。 

しかし、不動産投資初心者の中には新築は利回りが高そうと言ったイメージだけで物件を決めてしまったり、金額が安いだけで中古物件を購入して失敗してしまう方もいるため、事前に不動産に関する知識やリスクを把握しておくことが重要です。仮に安易に不動産を購入してしまい失敗してしまうと、FIRE実現が遠のいてしまううえに、負債を負うことになってしまうため非常に危険を伴います。 

このため、この記事ではFIREをできるだけ早く実現するために不動産投資で抑えておくべきポイントを詳しく解説しました。中には具体例を出して不動産投資初心者の方が取るべき戦略についてもご紹介しているので、参考にしてみてください。 

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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