マンション投資基礎知識

不動産投資はやめとけと言われる理由と本当にやらない方がいい人の特徴

近年では、比較的リスクの低い投資運用として不動産投資の人気が高まっています。しかし、「不動産投資などやめとけ」と主張する人も多いものです。不動産投資などやめとけと言われる主張は、素人にはリスクが大きすぎるという認識から来ています。

不動産投資にリスクがあることも確かです。しかし、不動産投資のリスクは、その大半を購入する物件を選ぶ時点で軽減できます。

この記事では、「やめとけ」と言われる理由でもある不動産投資のリスクとその対処法および、本当にやめておいた方がいい人の特徴などを解説します。

「やめとけ」と言われる原因でもある不動産投資のリスク

「不動産投資などやめておけ」という人が根拠にしている不動産投資のリスクについて解説します。どのリスクも注意すべきものではありますが、有効な対策もあります。

ローン返済に行き詰まるリスク

投資をしたことがない人が、不動産投資をしない方がいいと考える最大の理由は、ローン返済に行き詰まった場合のリスクが怖いと考えているためです。ローン返済のリスクを怖がる人には、ローンを単なる借金と捉えている人も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資の最大の強みは、購入する物件を担保財産として多額のローンを利用できることです。株式投資やFXなど金融投資にも「信用取引」という仕組みがありますが、信用取引を利用した場合は、損失が一定額を超えた時点で、現金での一括返済を求められます。

不動産投資ローンは、返済に行き詰まった場合は担保不動産を売却することで返済に充当可能です。信用取引と不動産投資ローンとの比較で言えば、不動産投資ローンの方が安全性は高いと言えます。

また、不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とするのが通常です。住宅ローンのように給与収入を返済の原資とするのは、空室が発生した場合のみとなります。このため、空室リスクが低い物件を選ぶことさえできれば、不動産投資ローンの返済を過度に恐れる必要はありません。

そのほか、不動産投資ローンの利用額を適正額に抑制することも重要です。空室が絶対に発生しない物件は存在しないので、万一給与収入からの返済を強いられても、生活が破綻しない程度の返済額になるよう、借入額を調節することも必要になります。

空室リスク

「空室さえなければ不動産投資ローンは返済できると言うが、空室が起こらない物件など素人が買えるのか」と思う人もいるかもしれません。不動産投資ローンの返済と同じくらい、空室リスクに不安を感じる投資未経験者は多いものです。

投資用不動産は購入して終わりではなく、運用して入居者が入ることで初めて収入が発生します。空室期間が長期化すると、維持管理の経費や税金の支出だけが嵩んでいくので、空室リスクには要注意です。

空室リスクを少しでも下げるためには、手抜きせずに物件を選ぶことが重要になります。また、なるべく中古物件に投資することも1つのポイントです。

新築物件の方が入居者に好まれやすいため、空室リスクを下げるためには新築物件を選ぶ方が安全なのではと思う人もいるかもしれません。しかし、新築物件を選ぶことは、空室リスクの抑制にそれほど寄与しないものです。

新築物件として宣伝できるのは最初の入居者を募集するときだけです。2人目以降の入居者を募集する時には、他の中古不動産と同様に募集することになります。また、中古物件では、それまでの運用履歴を確認可能です。事前に空室率を確認できる点からも、空室リスクの見極めには中古物件の方が有利と言えます。

なお「手抜きせずに物件を選ぶ」とは、不動産会社のいいなりにならず、自分なりの基準を持って情報収集することを意味します。「投資に関しては素人なので、不動産会社に相談したい。」と思う人もいるかもしれません。

しかし、不動産会社に頼りきりになってしまうと、不動産会社が売りたい物件を買わされてしまうことも起こります。そして、不動産会社が売りたい物件は必ずしも良い物件とは限りません。

不動産会社にだまされてしまうリスク

「投資の世界は玄人に有利で、素人は不動産会社のカモにされる」というイメージを持っている人も多いものです。不動産会社にだまされてしまうことを危惧して「やめとけ」という人もいるでしょう。

実際のところ、物件のリスクやデメリットについて、必ずしも不動産会社が全てを説明するとは限りません。このため、不動産会社から話を聞くだけではなく、投資家が自らリスクを検証することも重要です。

「投資の未経験者がリスクの検証などできるのか」と思う人もいるかもしれません。しかし、不動産投資の勉強をするためには、webや本から情報収集することも非常に有効です。本を数冊読むだけでも、全く読んだことがない人と比較すれば大きな差がつきます。

また、不動産投資の本には、物件や不動産会社の見極め方についても詳しく書かれているものが少なくありません。本に載っている知識をしっかりと吸収できれば、不動産会社の言いなりになるリスクを大幅に減らせます。

当サイトでは、不動産投資に関する本の内容を多数紹介していますので、ぜひこちらも参考にしてみてください。
https://www.gp-asset.co.jp/special/book/

不動産投資をやめておいた方がいい人とは

つづいて、本当に不動産投資をやめておいた方がいい人の特徴について解説します。忙しすぎる人や自己資金を全く用意できない人は、投資について再考した方が良いかもしれません。

情報収集する時間的な余裕がない

本を読んだり自ら情報収集したりする時間を取れない人は、不動産投資に向いているとは言えません。すでに解説したとおり、知識武装できない人は不動産会社を情報源にするしかないため、だまされてしまうリスクも高くなります。

不動産会社が開催するセミナーに参加するのも情報収集として有効です。しかし、不動産投資で成功するためには、セミナーに参加する以外にも勉強する時間を確保することが必要になります。

不動産投資の成功者は、自ら勉強した上で、自分なりの基準を持って不動産会社や物件を選んでいる人がその大半です。

そもそもの収入が低すぎる

不動産投資の規模を拡大しようとすると、どうしてもローンの利用が必要になります。しかし、そもそもの収入が低すぎる人は自己資金を捻出できないため、借入額が大きくなりがちです。不動産投資ローンの借りすぎは空室時のリスクを高めます。

また、収入が低い人はローン審査に不利なため、借り入れ金利が高くなりがちです。高金利のローンを利用すると、入居者が入っても毎月の手残り額を残すのが難しくなります。投資の初心者は特に、物件価格の10%〜30%程度は自己資金を投下するのが安全です。

また、コロナウイルス感染症拡大に伴う景気の悪化により、自己資金の投下を求める金融機関も増えています。一定以上の収入と自己資金は、不動産投資ローンを利用するための条件になりつつあるので、念頭に入れておくことが必要です。

不動産投資で成功できる人の特徴

最後に、不動産投資で成功できる人の特徴について解説します。ポイントは「自らの資産を運用する自覚」をしっかりと持っていることです。

不動産投資を主体的な事業と捉えている人

不動産投資で成功するためには専門家の助けも必要ですが、最終的な判断を下すのはあくまでも投資家自身です。このため、意思決定者は自分という自覚を持って主体的に情報を収集できる人は、不動産投資で成功する確率が高くなります。

反対に、主体性がない人は、利益を高めるためのコツや物件の選び方などを自分で勉強する意欲を持たないため、なかなか成功できないものです。

ローン審査に有利な条件を持っている人

低金利など借主に有利な条件で不動産投資ローンを利用できる人は、少ない自己資金で利益を最大化できます。少ない自己資金で効率の良い運用をできることは、不動産投資が持つ最大の強みです。

ローン審査に有利な条件を持っている人は、不動産投資の強みを生かした資産運用をできます。なお、ローン審査に有利な条件とは、例えば以下のようなものです。

  • 上場企業に長期間勤務している
  • 年齢がまだ若く健康である
  • 年収が高く安定している
  • 担保にできる資産を持っている

上記全ての条件を満たす必要はありませんが、当てはまるものが多い人ほど、不動産投資を有利に進められます。

まとめ

不動産投資は多くのメリットを持つ一方で、「やめとけ」と言われる理由にもなるリスクも持っています。しかし、不動産投資に関するリスクの大半は、しっかり知識武装していれば抑制可能です。

リスクを抑制して成功するために重要なポイントは、不動産投資を主体的な事業と捉えて自ら情報収集することです。情報収集するためには本やweb検索などが役立ちます。しっかり勉強してから不動産会社や物件を選べば、不動産投資で失敗する確率は大幅に減らせます。


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