マンション投資基礎知識

不動産投資で失敗する原因は知識不足!よくある失敗例と対策について解説

年金不安やコロナウイルス感染拡大に伴う不景気が広がる昨今、不動産投資で資産づくりをしていきたいと考える人は多いです。しかし、不動産投資に失敗した結果、お金が無駄になってしまう・借金だけが残ってしまうのが怖いと思う人も多いのではないでしょうか。

不動産投資に失敗してしまう最大の原因は、知識が不足していることです。例えば不動産業者に騙されてしまったり、結果的に借金だけが残ってしまったりというのは、情報を判断するための知識やローンのバランスに関する知識がないために起こります。

この記事では、不動産投資によくある失敗例と対策のほか、あらかじめ身につけておくべき知識などについて解説します。

失敗例①:相場より高い物件を買わされてしまった

ありがちな失敗例の1つ目は、不動産業者の言いなりになって投資した結果、実は相場より高い物件を買わされてしまったというものです。

相場より高い物件を買うと、家賃も相場より高く設定しないと利回りを確保できません。しかし、家賃が相場より高いと入居者が入りにくくなってしまいます。結果的に空室期間が長引き、管理コストによる赤字だけが拡大していく結果になることもあるでしょう。

また、投資物件は投資家から投資家へと売却されることが多いです。しかし、利回りが低いと投資家の目に止まりにくいので、損切りで物件を売ろうとしても、物件購入額を大幅に下回る価格設定をしなければ売れないという事態に陥ってしまいます。

原因:物件を感覚的に判断している

物件を高値掴みさせられてしまったという失敗は、以下のような場合に起こりやすいと言えます。

  • 投資物件営業マンの人柄を信用して投資した
  • 内装や外観がお洒落な物件だと感じて投資した
  • 複数物件で比較検討しなかった

 上記3点については、いずれも客観的なデータに基づく判断ではありません。不動産投資は事業であり、利益を生むために行うものなので、データを検証しながら判断することが重要です。

対策:データに基づいて物件を判断する

投資家は、営業マンが持ってきた情報とは別に、独自に情報収集しながら物件を判断する必要があります。営業マンの多くは、販売している物件の利点やメリットを強調して営業をかけてくるからです。

なお、営業マンの営業トークについては、こちらの本でも解説されています。

内部リンク:元営業部長だから知っている不動産投資 騙しの手口
https://www.gp-asset.co.jp/special/lazotrust.html

 

投資物件を検討するときに最低限必要な情報は、以下の3点です。

  • 物件価格の周辺相場
  • 家賃の周辺相場
  • 物件管理に関するコスト

特に家賃の周辺相場と物件管理に関するコストは、投資運用開始後の収益に大きく関わるため、重要度が高いと言えます。

物件価格の周辺相場

営業マンに勧められた物件が高いのか安いのか判断するためには、物件価格の相場について把握しておくことが必要です。投資対象のエリアを絞ったら、必ずそのエリアの物件価格について相場を調べるようにしておきましょう。

相場を調べるためには、投資用物件を扱った不動産サイトなどを参照するのが有効です。なお、不動産サイトは居住用の物件と投資用の物件とで分かれています。投資用物件の情報を収集するのなら、例えば以下のサイトを見るとよいでしょう。

・楽待:https://www.rakumachi.jp/

楽待は物件情報の掲載数が多いので、相場調査をしやすいです。また、このサイトを毎日チェックするなど情報収集を欠かさないようにすると、物件を見る目も養えるでしょう。

・健美家:https://www.kenbiya.com/

老舗の投資用不動産サイトで、こちらも物件情報が多いです。また、実際の投資家が執筆しているコラムなども多数掲載されており、知識を深めるのに役立つでしょう。

家賃の周辺相場

営業マンは物件を営業するときに必ず想定利回りを投資家に提示してきます。しかし、想定利回りはあくまでもシミュレーションなので、投資家は自分でシミュレーションの妥当性を判断しなくてはなりません。

そして、シミュレーションの妥当性には家賃設定が大きく関係してきます。想定利回りがいくら高くても、入居者が入らなければ実際の利回りは0と同じです。家賃設定の妥当性を検証するため、必ず家賃の周辺相場を確認しておきましょう。

家賃の周辺相場を調べるためには、SUUMOやHome’sなどの不動産ポータルサイトで検索すれば問題ありません。

物件管理に関するコスト

不動産投資は、ランニングコストを全部支払った後にお金が残って初めて黒字になります。ランニングコストとは、例えば賃貸管理費・マンション管理費・修繕積立金・固定資産税・都民税(県民税)などです。

また、投資用ローンを利用するならば、金利も支払わなくてはなりません。

まず、営業マンから提示された収支シミュレーションの中にこれらのコストが全部入っているかどうか確認しましょう。そして、必要経費を全て支払った後に手残りとなる金額が、自分が毎月欲しいと思っている金額に到達しているかどうかについても確認が必要です。

もし手残りが赤字になるのであれば、管理コストを毎月持ち出しで支払い続けることになってしまいます。あらかじめ手残り額について確認をしなかった結果、気づいたら毎月赤字だったというのはよくある失敗例です。

失敗例②:ローンを返済しきれず借金だけが残ってしまった

ありがちな失敗例の2つ目は、投資がうまくいかずに物件を売却したものの、ローンを返済しきれず借金だけが残ってしまったというものです。

例えば、物件を高値掴みさせられてしまうと、価格を下げて売らざるを得ず、売却額が返済額に届かなかったために借金が残ってしまったなどのことがあります。

そのほか、あまり人気がないエリアの物件を買ってしまったため、売却時に価格を下げざるを得なかったなどのケースも代表的です。

原因①:借入額が大きすぎる

不動産投資は、ローンを利用して少ない元手で利益をあげていくのが定石です。しかし、昨今ではフルローン(=物件価格を全額借入金で賄うこと)など、借りすぎによって失敗したケースが増えています。

借入額が大きくなれば、毎月支払う金利と返済元本の金額も大きくなります。金利と返済額の増加は、毎月の収益を圧迫しかねません。

また、変動金利のローンを利用している場合は、金利が上がったときに収益が減ってしまいます。最悪の場合は収益が赤字になってしまうこともあるでしょう。借入額と毎月の金利・元本についてはバランスを取ることが重要です。

原因②:最終的な売却まで想定できていない

不動産投資は最終的に物件を売却する前提で計画を立てることが重要です。築年数が経過すると、いずれ管理コストが収入を上回る時期がやってくるので、運用利益が赤字になる前に売却して利益を確定させることが必要になります。

しかし、最終的な売却額が安すぎると、運用期間中に積み上げた利益がなくなってしまうこともあるでしょう。

つまり、物件選びの時点で売却しやすい物件を選ぶことが、後々とても重要になってきます。しかし、不動産投資に失敗する人の多くは、売却まで視野に入れた視点での物件選びができていません。

結果的に、売却時に価格を下げて売らざるを得ず、借金だけが残ってしまうことになります。

対策①:一定以上の自己資金を投入する

ローン返済と支払金利が収益を圧迫しないようにするためには、借入額を抑制することが必要です。借入額を抑制するためには、頭金として一定以上の自己資金を用意しましょう。最低でも物件価格の10%程度は用意することが重要です。

また、昨今では不動産投資にまつわる金融機関の不祥事が発生したことから、審査を厳しくしている金融機関も多くなっています。

物件価格の20%〜30%程度は自己資金を求めてくる金融機関もあるので、ローンを当てにしすぎず、自己資金をしっかり用意するほうがよいでしょう

対策②:あらかじめ出口戦略を明確にする

売却まで視野に入れた物件選びをするためには、まず、利益の手残り額が赤字になるタイミングを想定することが必要です。これは、「いつになったら売却するのか」をあらかじめ決めておく作業と言えます。

そしてもう一点、今後年数が経過しても間違いなく売却できそうな物件を見極めることも必要です。

なお、売却まで想定した投資の計画を「出口戦略」と呼びます。出口戦略に関しては、こちらの記事でも解説しているので、参考にしてみてください。

※内部リンク:マンション投資は得か損か:その8 出口戦略とは
https://www.gp-asset.co.jp/special/approache07.html

将来的にも売却できそうな物件とは、投資でも実需でもとにかく立地がよい物件のことです。
立地がよい物件は入居者の募集に困らないので、空室が発生しにくくなります。空室率が低い物件は、ほかの不動産投資家にも人気が出やすいでしょう。

なお、立地がよい物件を見極めるためには、以下のポイントに着目しましょう。

  • 生活利便性が高い(駅やスーバーが近い)
  • 交通の便がよい(オフィス街へアクセスしやすい)
  • 水害や地震の被害にあう可能性が低い(ハザードマップなどを要確認)

 

投資家に売却する場合は、利回りを上げることに注力するのが最も重要です。
投資家は利回りから逆算して購入価格が妥当かどうか判断するので、リーシングの際にフリーレントをつけたり、仲介手数料とは別に成約手数料を支払うなどして極力高い賃料をキープすることで、よりよい条件で売却できる可能性が高まります。

また、オーナーチェンジのファミリータイプ物件のように、入居者が退去し空室になると、自分で住む目的で購入する層まで売却ターゲットに含めることができるので、商品価値が一変する物件もあります。ファミリータイプ物件は空室になったとしても、安定した家賃が見込めるのであれば再度賃貸募集をする選択も、市況が良ければ売却して純資産を増やす選択もできるので出口の幅が広がります。

まとめ

不動産投資の失敗として多いのは、物件を高値掴みさせられてしまったことと、ローンを返済しきれず借金だけが残ってしまうことです。

これらの失敗は、物件を感覚的に判断してしまっていることや、借入額が多すぎること、売却まで想定した物件選びができていないことなどに起因しています。

失敗を防ぐためには、物件価格の周辺相場や家賃相場などデータに基づいた判断をすること、あらかじめ自己資金を用意しておくこと、最初に出口戦略を明確にしておくことなどが重要です。

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