マンション投資基礎知識

不動産投資に失敗しないためのポイントは?失敗種別に解説します

不動産投資に失敗しないための重要なポイントは、事前の情報収集と収益の検証です。以下のポイントについて情報収集と検証を重ねれば、失敗の可能性を減らせます。

  • 物件価格と想定家賃の妥当性
  • 入居者ターゲットの検証
  • 毎月得られる手残り現金額の確認

この記事では、不動産投資に失敗しないためのポイントについて、失敗種別に分けて解説します。不動産投資は、株式投資やFXなど金融投資と比較すると、失敗しないための対策を投資家自身が立てやすい投資です。

この記事を一読いただければ、失敗を防ぐためには、何に着目してどう考えれば良いのかを把握できます。

空室で失敗しないための対策

空室で家賃収入が入らず失敗してしまった事例は多いものです。空室で不動産投資に失敗しないためには、入居者と設定家賃に関する事前の調査が必要になります。

入居者ターゲットに合わせた間取りを選ぶ

不動産投資をしても、入居者が入らず空室で失敗したらどうしようと思う人もいるかもしれません。空室が続くと、ローンの返済や維持管理費の支払いで赤字運営に陥ってしまいます。空室で失敗しないためには、入居者ターゲットに合わせた間取りを選ぶことが必要です。

例えば、ワンルームマンションの入居者ターゲットは単身者です。単身者が少ないエリアでワンルームマンションに投資しても、入居者はなかなか入りません。反対に、単身者が多いエリアでファミリータイプの物件に投資すると、入居者が入らず失敗することになってしまいます。

入居者ターゲットに合わせた間取りを見極めるためには、自治体のwebサイトを見るのがおすすめです。各自治体は、エリアごとに年齢別の人口数を公開しています。例えば、東京都世田谷区の年齢別人口は、世田谷区役所のwebサイトから確認可能です。

※参照:世田谷区役所
https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kusei/001/003/003/d00050959.html

例として、世田谷区内のワンルームマンションを検討するときには、こちらのwebサイトで20歳〜35歳などに年齢を絞り、該当するエリアの人口を確認するのがおすすめです。

物件周辺の家賃相場を確認する

不動産会社は、物件ごとに家賃を想定してから利回りを計算します。空室で失敗しないためには、不動産会社が想定する家賃の妥当性を確認することが必要です。

不動産会社が想定している家賃が周辺相場よりも高すぎると、入居者が入らない可能性もあります。また、物件の利回りを高く見せるために、高めの家賃を設定している不動産会社がいることも事実です。

家賃相場を確認するためには、Home’sなどに代表される不動産ポータルサイトを閲覧するのが有効です。

赤字運営に陥らないための対策

不動産投資をしても赤字運営が続くと、ローン返済に行き詰まるなどリスクが大きくなります。不動産投資で赤字運営に陥らないためには、事前のシミュレーションが重要です。

ローンの金利が上がることも想定しておく

2020年時点では、日本では金融緩和政策が維持されています。金融緩和政策の採用によって長期金利はかなり低い状態です。コロナの感染拡大によって経済は大きな影響を受けていますが、金利がこれ以上下がることは考えにくいと言えます。

仮に低金利でローンを利用できても、2020年以降に金利が上がる可能性は高いです。ローン金利の上昇は不動産投資の収益を圧迫します。金利が上がっても赤字運営にならないか、物件購入の前に確認しておくことが重要です。

築年数の経過とともに家賃は下がると想定しておく

賃貸住宅に住む入居者は新しい物件を好みます。このため、不動産が古くなるほど、設定できる家賃は下がっていくのが通常です。予期せぬ赤字運営によって失敗しないためには、あらかじめ家賃が下がっていく前提で、収支をシミュレーションしておく必要があります。

また、新築住宅も1度入居者が入れば中古住宅と同じです。1番最初の入居者は家賃を高めに設定しても問題ないものの、2番目に入る入居者からは、1番目の入居者と同額の家賃は取れません。

不動産の賃貸借契約は契約期間を2年として結ぶことが多いものです。3年目以降の設定家賃は、2年目までの家賃よりも低く設定しておくと安全です。2年経過ごとに家賃が下がっていくシミュレーションをしておけば、突然赤字運営に陥る失敗を防げます。

不動産投資で失敗しないためには、設定家賃が下がっても赤字にならない物件を選ぶことが必要です。

建物は古くなるほど修繕費がかかることを認識しておく

不動産投資では、築年数が経過するほど家賃が下がる一方で、コストとなる維持修繕費は上がっていきます。家賃と同様に、維持修繕費も年々上がっていくことを想定しておくのが重要です。

特に、10年以上経過している中古物件を購入する場合は、設備関係の修繕履歴について確認を要します。給湯器やエアコンなどは、10年以上経過すると故障する確率が上がるからです。

また、マンションであっても、給湯器の交換などは、住戸の所有者が費用を負担しなくてはなりません。種類によるものの、給湯器交換には10万円以上かかることも多いものです。あらかじめ費用の発生を見越した収支計画が必要になります。

不動産会社にだまされて失敗しないための対策

不動産会社にだまされて良くない物件を買わないためには、不動産価格の相場確認と物件選びの基準を定めることが重要です。

物件価格の周辺相場を確認しておく

不動産会社が売主の物件は、周辺相場より高い価格が設定されています。不動産会社の利益が物件価格に転嫁されているからです。また、中古物件の場合は、不動産会社が施工したリフォーム費用も転嫁されていることがあります。

周辺相場よりも高すぎる物件に投資すると、物件売却時に、価格を大幅に下げないと売れません。物件価格の相場確認を怠ると、物件を売却しても、当初の投資額を回収できない失敗につながります。不動産投資をするときには、必ず物件価格の周辺相場を確認しておくことが必要です。

キャッシュフローがマイナスになる物件には投資しない

特に新築投資用マンションに多い傾向ですが、家賃収入からローン返済など諸経費を差し引くと、毎月の収支が赤字になる物件は多く売られています。また、不動産会社は、こうした物件を以下のような営業トークで販売しています。

  • 不動産投資は収支が赤字でも生命保険の代わりになる
  • 不動産投資をすると節税になるので、赤字は相殺できる
  • 赤字になっても資産を持てるので問題ない

しかし、こうした営業トークを信用して投資した結果、失敗してしまった事例が後を絶ちません。弊社が運営する不動産投資かけこみ寺にも、新築マンションに投資した結果、失敗してしまった相談が数多く寄せられています。

投資物件を選ぶときには、キャッシュフローを確認することが重要です。キャッシュフローとは、毎月の家賃収入から税金を含む全ての経費を差し引いた後、投資家の手元に残る現金額のことを指します。

キャッシュフローが赤字になる物件は、例えば近隣にライバル物件が建設されたなどの場合に競争力を保てません。

また、不動産投資における問題を解決するためには、ほとんどのケースで費用が必要です。しかし、常日頃から現金が貯まらない物件に投資していると、問題が発生したときに対処しきれません。

不動産投資をするときには、自分なりにキャッシュフローの目標額を定めて、目標に合致する物件を選ぶことが重要です。

節税目的で失敗しないための対策

不動産投資の節税メリットを営業トークにしている不動産会社は多いものです。しかし、不動産投資による節税を過信すると、失敗につながってしまいます。

新築マンションで大きく節税できるのは初年度だけ

新築マンションを販売している不動産会社には、節税メリットを強調しているところも多いものです。しかし、新築マンション投資で大幅に節税できるのは1年目だけです。2年目以降は節税額が減って赤字運営になってしまったという失敗例は多く聞かれます。

1年目だけ節税額が大きくなるのは、物件購入にかかる手数料などを経費として計上できるからです。2年目以降は物件購入に関係する費用を経費にできないため、1年目と比較すると、節税額は大幅に減ります。

また、節税を目的として不動産投資をするならば、新築マンションは投資対象として最も不適格です。節税目的の不動産投資に最も適しているのは、築古の木造物件だからです。

不動産投資で節税するためには、減価償却費という帳簿上の費用がカギを握ります。RC造の新築マンションは、減価償却費がとても少ないため、節税には向きません。マンション投資を検討するならば、節税はおまけ程度に捉えておくのが適切です。

まとめ

不動産投資で失敗しないためには、事前にしっかり情報収集をした上で、厳し目のシミュレーションをしても利益が出る物件を選ぶことが重要です。利益が出るか判断するためには、毎月の家賃収入から諸経費を差し引いたキャッシュフローに着目するのが有効になります。

なお、弊社では毎月5名様を対象として、お客様が検討されている物件を第三者視点で診断するセカンドオピニオンサービスを提供しております。物件の投資判断に迷った際には、ぜひご相談ください。

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