マンション投資基礎知識

不動産投資の売却を成功させるカギは不動産会社選びと諸経費の把握

不動産投資を検討している人の中には、以下のような不安を持つ人も多いのではないでしょうか。

  • 運用して年数が経過した物件が本当に売却できるのか
  • 古くなった物件を売却して本当にお金を残せるのか

投資用不動産の売却を成功させるためには、重要なポイントが2つあります。売却を依頼する不動産会社を選ぶことと、売却にかかる諸経費をあらかじめ把握しておくことです。投資用不動産の売却手順と把握しておくべき諸経費について解説します。

投資用不動産を売却する手順

投資用不動産を売却する場合の手順について解説します。全体的には、居住用の不動産を売却する場合とそれほど大きな違いはありません。売却を成功させるために重要なポイントは、最初の不動産会社選びです。

不動産会社から査定を受ける

不動産投資家同士の口コミによって買主を探す場合を除き、投資用不動産も居住用の物件と同様に不動産会社の仲介を受けることが必要です。このため、大半の場合は投資用不動産の売却活動を始める前に不動産会社を探すことになります。なお、不動産会社を探すための方法には以下のようなものがあります。

  • 賃貸管理を委託している管理会社に依頼する
  • 管理会社から仲介会社を紹介してもらう
  • 投資家同士の口コミによって不動産会社を紹介してもらう
  • webなどで不動産会社を探す

最も信頼を置ける方法は、投資家同士の口コミによって不動産会社を紹介してもらうことです。紹介された不動産会社の対応が悪いと、紹介元の投資家に迷惑がかかることにもなるため、雑な対応はされないと考えられます。

一方で、物件を買い替えて新たな物件についても管理委託する前提であれば、賃貸管理を委託している管理会社に売却依頼するのも有効です。取引を継続する前提であれば、不動産会社は売却活動も手を抜かないと思われます。

しかし、管理会社が物件売却の仲介を請け負っていない場合もあります。この場合は、webなどによって不動産会社を探すことが必要です。不動産会社を探すためには、一括査定サイトなどを利用するのが役立ちます。

3社前後の不動産会社に査定を依頼し、査定額が高いもしくは対応の良い不動産会社を選ぶことで、物件売却の成功に近づけます。

不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を開始する

売却を依頼する不動産会社を決定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。投資用不動産を売却する場合も、媒介契約については居住用の不動産を売却する場合と同じです。媒介契約には以下3種類の契約があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

専属専任媒介契約および専任媒介契約を締結すると、投資家はほかの不動産会社に並行して仲介を依頼できません。しかし、不動産会社は、売却活動の進捗状況について売主へ定期的に報告する義務を負うため、不動産会社とのコミュニケーションを密にとれるようになります。

一方で、一般媒介契約の場合は、売主は複数の不動産会社に並行して売却活動を依頼可能です。しかし、不動産会社は売主に対する進捗報告の義務を負わないため、不動産会社とのコミュニケーションが希薄になるリスクがあります。

媒介契約については、物件売却後のプランや不動産会社の対応の質などを考慮して選択することが必要です。

不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社は物件の売却活動を開始します。売却活動を開始してから物件の売却が完了するまでには、3ヶ月~6ヶ月程度の時間が必要です。売却完了のデッドラインを見極めたうえで、売却活動をスタートすることが重要になります。

買主と売買契約を締結する

無事に物件の買主が見つかったら、売主と買主との間で物件の売買契約を締結します。なお、買主候補者が複数見つかった場合は、できる限り現金購入者を優先するほうが安全です。買主がローンを利用する場合は、物件の売買契約を締結してからローン審査を受けることになり、審査に通過できないこともあります。

買主がローン審査を通過できなかった場合は取引そのものが流れてしまうことも多いものです。取引が流れてしまうと、売主は再度買主を探さなくてはなりません。売却額次第で物件を現金購入できる人の割合は変わりますが、売却活動を開始する際に気を付けておくべきポイントと言えます。

物件引渡しと仲介手数料の支払い

買主と売買契約を締結出来たら、決済資金の入金を確認後に物件の引渡し手続きへ移ります。玄関や各設備関連の鍵を買主へ渡して売却手続きは完了です。

売却手続きの完了とともに、不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料は物件の売却額によって異なるため、事前の確認が必要です。

投資用不動産の売却にかかる諸費用

投資用不動産を売却した場合の諸費用について解説します。金額が膨らみやすいのは、不動産会社に対する仲介手数料と物件の売却益に課税される税金です。

「思ったほどお金が残らなかった」という失敗を防ぐためには、あらかじめ各種費用について不動産会社に確認することが重要になります。

不動産会社に対する仲介手数料

投資用不動産の売却において最もお金を要するのは、仲介を依頼した不動産会社へ支払う仲介手数料です。なお、仲介手数料は以下の計算式によって計算します。

(税抜売却価格×3%+6万円)+消費税

例えば2,000万円で物件を売却した場合の仲介手数料は税込みで726,000円です。こちらは消費税10%で計算しています。

ちなみに、上記の計算式で算出した仲介手数料は法律上の上限額なので、不動産会社によってはこれより安く済む場合もあります。しかし、仲介手数料は上限額で請求してくる不動産会社が大半です。

まれに仲介手数料を無料にしている不動産会社もありますが、そのような不動産会社は両手仲介によって手数料を得ていることも多いものです。買主に仲介手数料を請求すれば、売主には請求しなくても済むというビジネスモデルですが、両手仲介の取引にはデメリットもあります。

不動産会社の両手仲介による取引は指値交渉に発展するケースも多いものです。結果的に物件の売却額が下がってしまうこともあるので、注意を要します。

物件売却益に課税される譲渡所得税と住民税

投資用不動産を売却する場合も、居住用の不動産を売却する場合と同様に、物件の売却益に対して譲渡所得税と住民税とが課税されます。

なお、課税対象の売却益とは、物件の売却額そのものではなく税務上の売却益です。税務上の売却益は以下の計算式によって計算します。

物件売却額 - 売却時の諸費用 – 物件購入額 - 計上済みの減価償却費 = 税務上の売却益

減価償却費が関係してくるため、単純な売却額と購入額との引き算によっては税務上の売却益を計算できません。物件の売却を始める前に、売出額について不動産会社と打ち合わせることになるため、打合せ時点で減価償却費も含めて確認することが重要です。

なお、譲渡所得税および住民税の税率は以下の表のようになっています。

  所得税率 住民税率
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

※参照:国税庁
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

物件購入後の翌年1月1日以降、5年を経過してから物件を売却すると、長期譲渡所得の税率が適用されます。反対に5年を経過しない時点で物件を売却した場合の税率は、短期譲渡所得のほうです。

物件購入後5年以上経過してから売却するほうが譲渡所得を抑制できます。税率差が19%と大きいため、投資用不動産の必要経費を抑制するためには、物件の売却時期にも注意が必要です。

売買契約書に貼付する印紙の税金

投資用不動産を売却する場合にも、買主と締結する売買契約書には収入印紙を貼付します。収入印紙にかかる印紙税は買主とで1通分ずつ負担するケースが多いため、物件売却額に応じた印紙税の支払いが必要です。印紙税の税額は国税庁のホームページで確認できます。

※参照:国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

ローンを利用している場合の抵当権抹消対応費用

物件購入時にローンを利用していた場合は、買主への物件引渡しに伴って抵当権を抹消します。抵当権の抹消は司法書士に依頼して進めるため、司法書士へ支払う費用が必要です。なお、売却時点でローンを完済していた場合は抹消処理自体が不要なため、費用もかかりません。

費用は司法書士によって異なりますが、2~3万円など数万円程度で済みます。別途、所有権移転登記の処理も必要ですが、これについては買主が費用負担するのが一般的です。

まとめ

投資用不動産の売却を成功させるために重要なポイントは2つあります。1つ目のポイントは信頼できる不動産会社を見極めることです。実際に買主を探すのは不動産会社なので、良い不動産会社を選ぶことで物件売却の成功に近づけます。

2つ目のポイントは、物件売却にかかる諸経費をあらかじめ把握しておくことです。見積もりが甘かったために「期待していたほどお金が残らなかった」という失敗は少なくありません。

諸費用については、不動産会社へ支払う仲介手数料と譲渡所得税が大きな割合を占めます。特にこれらの費用については事前に要確認です。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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