不動産投資とは：メリットや特に注意すべきリスクについて解説
不動産投資の仕組みやメリットに加え、特に注意すべきリスクなどについて解説します。
不動産投資の出口戦略とは、売却や相続など「運営後に物件をどう取り扱うか」を決めておくことです。
なぜ、出口戦略が重要なのでしょうか？
それは、そもそも不動産投資というのが、
①賃料収入（インカムゲイン）
②売却益（キャピタルゲイン）
2つの収益の追及であり、その不動産投資が成功であったかどうかは、賃料収入だけでは判断ができないからです。また、「わたしは持ち続けるから関係ない」という方もいらっしゃるかもしれませんが、購入当初は持ち続けるつもりでも、予定が変わることも当然ありえます。出口戦略の選択肢が多い物件を選ぶと、不測の事態が起きた場合でも柔軟な対応を行う事ができます。出口戦略は、ワンルームやコンパクトファミリー、一棟など、物件の種類によって異なるため、出口戦略を念頭に置きながら物件を選択することが重要です。
出口戦略の選択肢が多い物件とは一体どんな物件でしょうか？この記事では、物件別の出口戦略と不動産投資における出口戦略、世帯人数から見る物件の需要をお伝えしていきます。
不動産投資の出口戦略とは
不動産投資では、売却や相続などの出口戦略を事前に決めておくことで成功する確率が高くなります。
出口戦略を設定した上で運営すると、想定する売却価格などが分かり収支シミュレーションが行いやすくなりますので、購入前に「運営後の物件をどう取り扱うか」を想定しておくと良いでしょう。一般的に不動産投資では、売却、自身で住む、相続するなどの出口戦略があり、マンション・アパート一棟経営の場合は建物を解体する、解体後の土地活用といった選択肢が加わります。
物件別の不動産投資出口戦略
投資用物件をワンルームマンション、コンパクトファミリー（コンパクトマンション）、タワーマンション、一棟アパート/マンションに分け、それぞれの出口戦略を見ていきましょう。
case1.ワンルームマンション
ワンルームマンションは購入費用が安く、気軽に始められるため投資家に人気がありますが、出口戦略が限定されています。
所有者が2人以上の世帯の場合、コンパクトマンションやタワーマンションのように自身で住むことは難しく、相続は可能ですが、子供や孫が2人以上の世帯の場合住む事はできません。単身世帯でも広い部屋に住みたい方は適さないでしょう。物件の価格そのものが安いため、相続税対策としてもコンパクトファミリーや一棟アパート/マンションのような節税効果は期待できないという結論になります。売却についても、コンパクトファミリーやタワーマンションと違い、空室の場合でも住宅ローンを組むことが出来ないため、投資家向けのマーケットに限られてしまいます。
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case2.コンパクトファミリー（コンパクトマンション）
コンパクトファミリーは、約30㎡～60㎡のマンションを指し、1人又は2人で住む事が可能です。出口戦略の選択肢が多いことが魅力で、売却以外にも、自身で住む、子供や孫に相続するという方法を選ぶ事が出来ます。一番のポイントは、売却といっても、投資用としてはもちろん、空室になった場合には、居住用としても販売が可能ということです。
区分マンションの場合は専有面積30㎡以上あること、一棟の場合には半分以上を自己居住用としていることを住宅ローンの条件としている金融機関がほとんどであるため、ワンルームや一棟物は住宅ローンを組むことは難しく、ローンを組む場合には投資用ローンを組むことになります。投資ローンは住宅ローンに比べ、金利も高く、築年数による借入れ可能期間の制限も厳しくなっています。コンパクトファミリー向けのマンションは空室の場合は住宅ローンを組むことが出来るため、居住用・投資用の2つの市場を対象にすることができます。
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case3.タワーマンション
タワーマンションは、コンパクトファミリーの特徴に加え、相続税対策として優秀な物件です。タワーマンションは戸数が多いため1戸当たりの土地の持分面積が少なくなり、相場と相続の際に用いられる「相続税評価額」との差が一般的なマンションと比べ、大きくなる傾向があります。
タワーマンションの相場は高層階になればなるほど高くなる傾向にありますが、相続税評価額ではマンションの土地を「1戸当たりの面積」で計算するため、相続税には反映されません。
実際の価格より低い価格で評価され、場合によっては時価の5分の1の価格になる事もあり、他の不動産に比べ、節税効果が高くなります。広さによっては自身で住む事も可能で、安定した需要があるため売却でも有利となりますが、価格が高く、ローンを組む場合にも、それに見合ったの年収が必要となるため、ワンルームやコンパクトファミリーに比べ、購入のハードルは高くなります。
case4.マンション・アパート一棟
マンション・アパート一棟投資は、出口戦略の選択肢は最も多く、売却以外に相続税対策、自身や子供の居住用としてお部屋を使用することもできます。
ただし、売却の場合、ワンルームと同様、住宅ローンが組めないため、買主は投資用ローンを組むことになります。築年数や金融機関によって、買主がローンを組める年数が短くなってしまうことがあるため、購入意思があってもローンが通らず、売却が出来ないということもありえます。また、土地が借地でなければ、解体して売却、建物を立て直して再度運用することも可能ですが、解体費用が発生することも念頭に置いておく必要があります。
不動産投資では物件購入と出口戦略をセットで考えよう
不動産投資において「出口戦略」は非常に重要であり、購入前から出口戦略を見据えて物件を選ぶことで、後の計画が立てやすくなり、選択肢も広がります。そして、出口戦略の中でもっとも割合が高い『売却』に強いのは、空室の場合に居住用としても販売が出来る、コンパクトファミリーやタワーマンションと言えます。相続税対策をメインに考えるのであれば、圧縮効果の高いタワーマンションがおすすめですが、ご自身の収入や自己資金を鑑みながら、収支計画を立て、検討されることをおすすめします。
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