マンション投資基礎知識

サラリーマンが不動産投資をするときに注意しておくべきデメリット

「副業大家」という言葉がニュースにもなる昨今、サラリーマンだけれど不動産投資をしてみたいという人が増えています。しかし、不動産業者が話している内容は明るい話ばかりなので、デメリットについても知りたいという人もいるのではないでしょうか。

サラリーマンにとっては、不動産投資は以下のようなデメリットを持っています。

  • 本業以外に時間と労力を割いて物件情報を収集・勉強する必要がある
  • 節税効果が明確に出る人は限られている
  • 健康状態が良くないとローンは利用できない

この記事では、サラリーマンが不動産投資を検討するうえで注意すべきポイントやデメリットなどについて解説します。

家賃収入の維持には物件の見極めが重要

老後に向けた資産形成の手段として不動産投資を検討する人は多いです。しかし、不動産投資を資産形成の手段とするためには、入居者を入れて稼働状況を維持しなくてはなりません。稼働状況を維持するためには、維持管理費用や確かな物件の見極めが必要です。

家賃収入を年金代わりにするには維持管理費用が必要

不動産業者がサラリーマンに投資用物件を営業するときは、セールストークとして以下のように勧誘することが多いです。

「今からローンを組んで投資しておけば、現役期間中にローンを完済して老後は家賃収入を年金代わりにできますよ」

しかし、例えば新築物件に投資したとしても、老後を迎えたときには物件の築年数が30年を超えていることもあるでしょう。

一般的に、築年数が長く経過している物件は、維持管理費用をかけてきれいに保っておかないと、入居者が入りにくくなります。また、不動産は築年数が経過するほど維持管理費用もかさみやすいです。

※不動産投資の維持管理費用についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
内部リンク:マンション投資のコスト:保有時編
https://www.gp-asset.co.jp/special/cost02.html

家賃収入を年金代わりにするためには、よい賃貸管理会社を選別し、適切な維持管理を長期的に継続する必要があります。サラリーマンにとっては、それなりに手間暇のかかる作業と言えるでしょう。

物件の立地を見極めるには時間と労力が必要

築年数が経過している物件で確実に入居者を入れるためには、管理状態を良好に保つとともに、立地のよい物件を見極めることが必要です。

例えば、周辺にスーパーなどの生活利便施設が無い物件は、古くなると特に入居者が入りにくくなります。入居者を入れるためには家賃を下げるなど対策する必要がありますが、家賃を下げると収益が目減りしてしまいます。

最初に立地のよい物件を選別するため、サラリーマンの本業をこなす傍で、時間と労力をかけて情報収集や勉強を要することはデメリットと言えるでしょう。

収入が高くなければ節税効果は薄い

不動産業者の営業トークには、もう1つ「不動産投資は節税になる」というものがあります。しかし、不動産投資で節税効果を享受するためには、条件が整っていなければなりません。

節税効果は税率の差から生まれる

不動産投資の収益は、税務上は本業の給与収入と合算して収入計上できます。不動産投資で赤字を計上できれば、税務計算をする上で本業の給与収入を減らせるので、収入が減った分に応じて税金が減るのが節税の仕組みです。

税務上の給与収入が減ると所得税と住民税を減らせますが、住民税は収入によって税率が変わりません。一方、所得税は収入に応じて税率が変化します。

例えば、所得が500万円の人は、所得税率が20%です。不動産投資をした結果100万円の赤字を計上できたとします。

この場合に節税効果として計算できるのは、100万円の20%に当たる20万円です。20万円を月額に換算すると、約16,700円となります。

一方、例えば年収1,800万円の人は所得税率が40%です。100万円の赤字を計上すると、年収が1,700万円となって所得税率が33%に下がります。所得税額の差は720万円から561万円を差し引いた159万円で、月額に換算すると132,500円です。

※参照:国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

上記の例はとても簡易的に計算していますので、実際はもっと計算が複雑です。ただ、節税対策は、もともと所得税率の高い人が税率を下げることによって大きな効果を生み出します。

もともとの税率がそれほど高くない場合は、節税効果は家賃収入の副産物程度に考えておくほうがよいでしょう。

ローン利用上の注意点

他の多くの投資と比較すると、不動産投資は大きなお金が必要です。不動産業者はサラリーマンに「ローンを使って不動産投資をしましょう」と持ちかけてきます。

確かに、ローンを利用して投資効率を上げるのは不動産投資のセオリーです。サラリーマンは、安定収入があるという点で、ローンの利用においてアドバンテージがあります。

しかし、一方で、サラリーマンがローンを利用するには注意すべき点やデメリットもあります。

不健康だとローンは利用できない

ローンを組んで不動産投資をしたら、自分に万一のことがあった場合は、家族に借金を背負わせることにならないかと不安になる人もいるかもしれません。

万一の場合に備えて、不動産投資ローンを利用するときには「団体信用生命保険(以下「団信」)」という保険に加入することが多いです。団信に加入すると、契約者に万一のことがあればローンの残債分だけ保険料が支払われるので、遺族が残債の支払いを免れます。

しかし、不健康な人は団信に加入できません。団信は生命保険なので、加入にあたっては健康状態の審査があるからです。

ほとんどの金融機関では、団信への加入をローン利用の条件にしています。金融機関から見ると、健康状態に不安がある利用者に対して融資することは、利用者が病気などで働けなくなった場合に債権回収不能のリスクとなるためです。

ローンを利用するためには、健康なうちに申し込むことが必要です。

家賃収入を活かすためには自己資金が必要

ローンを利用すれば、投資をスタートするのに必要な元手を減らせます。しかし、可能な限り収入を増やすためには、ローンの利用額を減らすことが必要です。

不動産投資においては、家賃収入から各必要経費を差し引いた後の金額が実質的な収益として手元に残ります。必要経費の中で最も大きな割合を占めるのは、ローン返済と支払金利です。

ローンの利用額が大きいと、返済元本と支払金利が膨らんで収益を圧迫します。物件価格を全額ローンで賄うフルローンを勧めてくる不動産業者も多いですが、継続的な収益を大きくするためには、自己資金も必要です。

物件の新旧で投資の難易度は違う

世間では様々な投資用不動産が販売されており、特に新築と中古ではどちらのほうがよいのか迷う人もいるのではないでしょうか。新築と中古それぞれにおいて、把握すべきデメリットについて解説します。

新築物件は価格の下落幅が大きい

新築物件のほうがきれいなので、入居者が入りやすいのではないかと思う人もいるかもしれません。しかし、新築物件には急激な値下がりというデメリットがあります。

中古の投資物件は不動産投資家から別の不動産投資家へと仲介によって販売されることも多いです。しかし、新築物件は不動産業者から不動産投資家へと販売されます。新築物件は不動産業者の利益が価格に転化されており、周辺相場よりも価格が高いです。

そして、新築物件では、入居者が入ると新築から中古となって不動産業者の利益の分だけ価格が下がります。例えば東京湾岸エリアのタワーマンションなど、新築時から価値が上がっている物件もありますが、将来的に価値が上がる新築物件を見抜くのは難しいです。

なお、新築物件は価格が高いために利回りが比較的低くなります。新築物件では、家賃を周辺相場より高くしても入居者がつきやすい点はメリットです。しかし、実際のところ、家賃は価格ほど高くはできません。

中古物件は慎重に立地を選ぶことが必要

中古物件については、以下のような不安を抱く人もいるのではないでしょうか。

  • 中古物件がさらに古くなったら、将来的に売却できるのか
  • 中古物件では入居者を新築物件に取られてしまうのではないか

こうした不安やリスクは、立地がよいRC造の物件を選ぶことで解消可能です。不動産投資は、物件の新旧以上に立地の良し悪しが成否を左右します。古くなっても売れるポイントを持った物件を見抜くことが重要です。

また、RC造物件は木造物件よりもローンを利用しやすいメリットがあります。投資用物件を将来的に売却する前提で選ぶとなると、ローンの利用可否は重要なポイントです。不動産投資家の大半はローンを利用して投資します。

金融機関の審査では、物件の耐用年数が何年残っているかというポイントが重視されます。木造物件は耐用年数が22年でRC造物件は47年です。RC造物件では22年経過してもまだ25年の耐用年数が残ります。

※参照:国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

一方、立地のよいRC造物件は競争が激しい点がデメリットとなります。競争に勝つためには、よい物件の情報を早くもらえるようにするため、不動産業者や投資家仲間との関係構築が必要です。

投資規模を拡大しすぎると会社から副業とみなされる

不動産投資を始めたら、しっかり資産づくりとして拡大していきたいけれど、会社から副業とみなされて咎められるのが不安と感じる人もいるかもしれません。

会社に副業を疑われるきっかけとなるのは、税金の変更です。不動産投資で収益を得ると確定申告が必要になります。しかし、サラリーマンが確定申告をすると、投資の収入が会社の給与収入と合算されるので、翌年の税金が変更されます。

もし税額が不自然に上下した場合には、会社から何か副業をしているのではないかと疑われることもあるでしょう。

ここでポイントになるのは、不動産投資は副業に該当するのかということです。副業と判断されないためには、投資が上手くいっても規模を拡大しすぎないことが必要になります。

不動産投資の税務計算には「5棟10室の原則」といわれるものがあります。投資物件の数が戸建で5戸もしくは区分所有物件で10室を超えると、税務署から不動産投資「事業」とみなされるというものです。

税務署から事業を営んでいると判断されると、開業届を出すよう求められることもあります。開業届を出すと、会社からも副業として事業を営んでいると判断されかねません。

まとめ

サラリーマンが不動産投資するにあたってデメリットとなるのは以下のポイントです。

  • 勉強や立地の見極めなどに仕事以外の時間と労力が必要
  • 収入が高くなければ節税効果は薄い
  • 不健康だとローンは利用できない
  • 不動産投資を副業とみなされないためには規模を一定以下に保つことが必要

これらのデメリットを解消するためには、時間をかけて少しずつ勉強を進めていくことや、不動産業者や投資家仲間との関係構築などが重要になります。


また、健康管理や投資規模を保つためには、投資を始める前の計画づくりが必要です。いつまでに投資を始めて、目指す規模まで拡大していく期限をいつにするかなど、入念な計画が投資成功のカギとなります。

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