初めての投資を考える人の中には、何とかして失敗しない方法がないものかと悩む人も多いのではないでしょうか。不動産投資は特に、ローンを利用して進めるのが一般的です。大きなお金を借りて投資するのだから失敗できないと考える人もいるでしょう。

不動産投資の失敗を防ぐためには、「ランチェスター戦略」を不動産投資に応用するのも有効です。この記事では、ランチェスター戦略を取り入れた不動産投資とはどのようなものなのか、具体的に解説します。

間違った不動産投資法とは

不動産投資で失敗する人にありがちな考え方について解説します。失敗する人に共通するポイントは、投資判断に主体性がないことです。

みんなが不動産を買っているから自分も買う

世間一般に広がる年金不安から、資産運用の重要性を見聞きすることが増えました。株式投資やFXなどと比較すると、不動産投資はリスクを抑制できる投資としてサラリーマンなどにも広がっています。

自分の周りに不動産投資を始める人が出て来ると、自分も投資をしてみたくなり、「どんな物件でもいいからとにかく買いたい」と思うことは多いものです。結果的に、不動産業者の言いなりで物件を買ったり、ベテラン大家から高い物件をつかまされたりするのは、典型的な失敗パターンと言えます。

ローンを使えるから買う

かぼちゃの馬車など不正融資の問題を鑑みると、不動産会社から「全部任せていただければ問題ありません」と言われて、投資家が鵜呑みにしてしまったことも原因の1つと思われます。

また、「銀行のローン審査を通過したということは、銀行のお墨付きももらえたわけだし、問題ない」という投資家の安易な考え方も、事件につながった原因と言えるでしょう。

物件そのものは評価できなくても、サラリーマンの安定収入を評価して融資する銀行は少なくありません。ローン審査を通過できたことよりも、融資条件の方に着目して判断するのが賢明です。物件の表面利回りが良くても、ローンの金利が高ければ不動産投資で利益は出せません。

ランチェスター戦略とは

正しい不動産投資の考え方として、ランチェスター戦略を勉強することは有効です。そもそもランチェスター戦略とは何なのか解説します。

戦略と戦術のバランス

不動産投資におけるランチェスター戦略の「戦略」とは、利益を出すための全体的な計画のことを指します。なお、戦略だけではなく戦術も重要なポイントです。戦略と戦術という言葉は似たような意味で使われがちですが、両者の意味は異なります。

戦略は計画のことで、戦術は計画を実行するために取る具体的な手段です。ランチェスター戦略では、戦略：戦術＝2：1の割合で戦略の方に重点を置いて考えます。

取るべきは差別化戦略

不動産投資においては、特に差別化戦略に重点を置いて考えることが重要です。差別化にあたっては、以下のポイントを考慮します。

• 簡単にマネできる戦略は差別化戦略ではない
• 入居者に評価されない差別化は差別化戦略と呼べない
• 差別化を掛け算することで相乗効果を出す
• 小手先の差別化に頼らない

ランチェスター戦略における戦い方

不動産投資におけるランチェスター戦略では、特定のテーマにおける圧倒的ナンバーワンを目指していきます。圧倒的ナンバーワンとは、2位以下に3倍以上の差をつけて突き放している状態のことです。

次のような戦い方を組み合わせることで、2位以下に大きな差をつけることも可能になります。

• 局地戦
  局地戦とはエリアを絞るやり方のことを指します。例えば、駅や鉄道の路線を限定して成功しているベテラン大家も少なくありません。
   
• 接近戦
  不動産投資の顧客となる入居者との関係づくりを例えて接近戦と言います。具体的には、自主管理をすることで、入居者との良好なコミュニケーションを重ねるなどが該当します。
   
• 一騎打ち戦
  競合を減らすために、ワケあり物件や事故物件などを狙うことも有効です。ニッチな市場を攻めていくことで、家賃の値下げ競争などを避けられます。
   
• 一点集中主義
  一点集中主義とは特定のやり方を繰り返すことです。例えば、リノベーションを前提として、築古の戸建または区分所有マンションに資源を集中投下するなどのやり方が一点集中主義に該当します。

ランチェスター戦略における弱者の賃貸管理とは

ランチェスター戦略における入居者募集の考え方について解説します。安定した高利回りを維持するポイントは、差別化戦略を掛け合わせることです。

弱者の基本は高価格設定

圧倒的ナンバーワンを目指していく過程では、家賃設定については高価格戦略を取るのが有効です。弱者が最初から低価格で勝負を仕掛けると、競争相手も追随して来ることで相場が下がり、自分で自分の首を絞めることになりかねません。

資源の集中投下によって他者との差別化を図り、物件の付加価値を高めて大きな利益を狙っていくのが基本的な考え方です。

契約更新時のサービスなども有効

特に単身者が入居する物件では、契約更新のタイミングで退去する人が少なくありません。退去する人を減らすためには、契約更新とともに何かしらのサービスをすることも有効です。

例えば、更新のお礼としてQUOカードをプレゼントしたり、設備関連のクリーニングを実施したりなどのサービスは、ある程度退去防止の効果を見込めます。

入居者募集で優位に立つには物件の清掃が重要

物件のバリューアップというと、新たな設備の導入などを思い浮かべる人も多いのではないでしょか。しかし、最も手頃にできる物件のバリューアップは、共用部分を徹底的に掃除することです。

例え新築物件であっても、ゴミが散乱して蜘蛛の巣が張っていたら、入居者から好印象を得るのは難しくなります。物件が古くても共用廊下などを清潔に保っていれば、印象を良くすることは可能です。掃除の徹底は差別化戦略にもつながります。

また、オーナーが自ら掃除することで、入居者とコミュニケーションを取る機会も持てます。入居者とコミュニケーションが取れれば、トラブル防止につながるほか、あらかじめ退去時期を教えてくれたりすることもあるでしょう。

掃除による入居者とのコミュニケーションは、ランチェスター戦略で言うところの接近戦になります。

ランチェスター戦略における物件探し

多くの不動産投資初心者が持つ疑問として、どんな物件を買えばいいのかわからないというものがあります。ランチェスター戦略における物件探しについて重要なポイントは、接近戦で不動産業者との関係を築くことです。

物件探しは接近戦で考える

良い物件を探すためのポイントは、情報源にできる限り近づいて、他人の知らない情報を誰よりも早く多く手に入れることです。優良物件の探し方には複数の方法があるものの、不動産業者と良好な関係を築いていくのが望ましいと言えます。

不動産業者との関係づくりを進めるためには、紹介された優良物件の購入を繰り返していくことが最も有効に作用します。なお、以下3つのポイントを押さえておくことが重要です。

• 担当者からの連絡に対してはしっかり対応する
• 良いと認められる物件には必ず買付を入れる
• ローンを引けることを事前に証明しておく

なお、著者が不動産投資を始めた当初に掲げていた物件選びの基準は以下の通りです。

• 築20年以内
• 中古の一棟ものRC造物件
• 表面利回り10%以上
• 立地が良い物件

不動産投資で成功するためには、物件選びに関する自分なりの基準を具体的に決めておくことが何より重要になります。

不動産業者は紹介で探すのが吉

著者の経験を鑑みると、優秀な不動産営業マンを探すのに最も有効だった方法は、信頼できる知り合いから紹介してもらうことです。例えば、税理士や銀行の担当者などから紹介してもらうと、良い営業マンに当たりやすくなります。