マンション投資基礎知識

コロナ下の今、不動産投資は進めどき?物件価格と融資の現況からコロナの影響を探る

コロナウイルスの感染拡大が収束の兆しを見せない2020年9月現在、不動産投資を検討している人の中には、以下のような疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。

  • コロナは不動産価格にどう影響しているのか
  • 不動産投資を進めても、今後不動産が値下がりしないか不安
  • コロナで不況が広がる今、不動産投資に融資は利用できるのか

各種データを分析する限りでは、まだ不動産価格に大きな値下がりなどは見られません。また、特に東京では値下がりすることはあっても、急激な値下がりは起きにくいでしょう。

そして、2020年春のデータを見る限りでは、融資もまだ十分利用できる環境にあると考えられます。コロナが物件価格や融資などに与えている影響について、データを用いて詳しく解説します。

コロナが物件価格に与えている影響

日本経済はコロナの感染拡大で停滞していますが、2020年8月時点では、まだ物件価格に大きな影響は出ていません。

中古マンションの価格には大きな変動がない

首都圏の中古マンション価格は、2020年4月に年初と比較して約10%値下がりましたが、その後回復しており、8月には半年前と同水準まで戻っています。

※参照:レインズ 月例マーケットウォッチ
http://www.reins.or.jp/library/2020.html

コロナウイルスの感染拡大によって、各業界で景気が悪くなっている様子が報道されていますが、マンション価格はまだ特に下がっていません。夏には価格が回復したことから、4月に価格が下がった原因は、外出自粛の影響であると予測できるでしょう。

2020年8月までのところ、コロナによってマンション価格に大きな影響が出ているとは言えない状況です。

マンション取引件数も徐々に回復

首都圏の中古マンション成約件数は、4月を底として徐々に回復しています。

※参照:レインズ 月例マーケットウォッチ
http://www.reins.or.jp/library/2020.html

日本では2020年1月〜2月にコロナに関するニュースが増え始め、4月16日に緊急事態宣言が発令されました。緊急事態宣言の発令とともに外出自粛が始まり、首都圏における中古マンションの成約件数は4月に大きく減少しています。

その後も2020年7月までは対前年比で成約件数がマイナスとなっていましたが、8月には18.2%のプラスとなりました。首都圏における中古マンションの成約件数が対前年比でプラスとなったのは2月以来で約半年ぶりです。

特に4月は対前年比でマイナス52.6%となっており、1年前と比較して半減していました。

家賃の変動について

つづいて、家賃について1年間の値動きを確認してみると、千葉県を除く各地域で減少しています。

※参照:レインズ 月例マーケットウォッチ
http://www.reins.or.jp/library/2020.html

最も下げ幅が大きいのは東京23区内でした。2019年7月〜9月には10.6万円だったところ、2020年1月〜3月期に10万円へ下がっています。時期的に賃貸借契約の更新などが影響したと言えるでしょう。

なお、東京都他エリアでも4,000円下がっていますが、横浜・川崎と埼玉県では下がり幅が2,000円に止まっています。東京から郊外へ向かうほど家賃の下がり幅が少ないと言えるでしょう。

今後の物件価格予測

中古マンションの成約件数は、2020年4月には半減したものの、8月に入って再び対前年比でプラスに転じています。価格も対前年比で大幅下落はしていません。価格が下がらない原因は、低金利にあると思われます。

ちなみに、海外に目を向けてみても、各国とも経済対策で金利は下がっていますが、住宅価格が暴落しているような国はあまり見当たりません。例えばアメリカでは、低金利を追い風として住宅価格が過去最高水準まで上がっています。

日銀はマイナス金利を継続すると表明しており、直近で融資金利が上がる材料は見当たりません。金利の状況やこれまでの物件の値動きを鑑みると、今後物件価格が下がったとしても、暴落することは考えにくいでしょう。

コロナが融資に与えている影響

つづいてコロナが融資に与えている影響ですが、不動産投資向け融資の件数や金利などを鑑みると、ネガティブな影響はあまり出ていないと言えます。

融資件数は過去5年間で最大

日本銀行が行っている貸出先別貸出金調査によると、国内銀行の2020年3月時点の「個人による貸家業向け」貸出件数は過去5年間で最大です。

※参照:日本銀行
https://www.stat-search.boj.or.jp/ssi/cgi-bin/famecgi2?cgi=$nme_a000&lstSelection=LA01

また、日本銀行が金融機関向けに行なっているアンケート調査によると、2020年7月時点で、アンケートに回答した金融機関の90%が今後も個人向けの貸出運営スタンスを変えないとしています。

※参照:日本銀行
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/loos/index.htm/

上記2点のアンケート結果を鑑みると、日本経済の景気は悪化している一方で、銀行はまだ融資に積極的であると言えるでしょう。銀行の積極的な融資スタンスは、リーマンショックの時と大きく異なります。

こうした銀行の融資スタンスから浮かび上がってくるのは、リーマンショックとコロナショックとの違いです。リーマンショックは明確な金融危機であり、金融機関は資金の流れを止める方向に動きました。

しかし、コロナショックでは外出自粛などによって人の流れが止まっています。政府も資金の流れを止めるのではなく、主に中小企業へ向けて資金を流すよう積極的に働きかけている状況です。

また、リーマンショックでは各産業へ全方位的にダメージが及びました。しかし、コロナショックでは観光業などダメージを受けた業種がある一方で、主にIT機器や物流関連などの業種が大きく利益を伸ばしています。

2020年8月までの間、不動産も大きな値崩れを起こしているわけではありません。金融機関としては、不動産投資のリスクはまだそれほど大きくないと判断していることが伺えます。

融資の金利は1%台が多い

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が会員向けに行なったアンケートでは、2020年4月~5月に融資を受けた投資家のうち、金利が1%台だったと答えた人は49.2%でした。2%台が21.1%、1%台未満が16.6%と続きます。

※引用:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202004.html

金利ごとの回答割合は2019年4月からほとんど変わっていません。融資の金利が決まる要素としては、景気動向はそれほど関連がなく、長期金利のほうが影響力を持っていると考えられます。

自己資金を求められるケースが増加

同じく健美家のアンケートでは、融資を受けた投資家のうち39.2%が、投資にあたって1割の自己資金を入れたと回答しています。なお、2割の自己資金を入れた人が前回アンケートから約14%増加しました。

※引用:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202004.html

一方で、自己資金なしのフルローンを組んでいる人も約30%いますが、1年前のアンケート調査と比較して約8%減りました。リスクに備える方法として、自己資金を積み増している人が増えているものと思われます。

また、金融機関から自己資金を多めに入れるよう求められているケースも考えられるでしょう。

多くの投資家はいい物件があれば投資したいと考えている

多くの不動産投資家は、投資を進める判断基準として、景気動向をあまり考慮していないと言えるでしょう。また、物件ごとに買い時・売り時は異なると考えている人も多数派です。

健美家のアンケートでは、「現在物件は買い時か売り時か」という設問に対して「どちらともいえない」と回答した人が64%を占めました。

そして、「どちらともいえない」理由として、「景気の先行きが見えないから」と回答している人は49.6%に上っています。また、買い時・売り時の判断は物件次第だからと回答している人の割合も48.5%でした(当該設問は複数回答あり)。

景気の先行きが見えないと考えている人が多い一方で、回答者のうち70%以上の人が積極的に購入したい・話があれば検討していくと考えています。

※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202004.html

上記のアンケート結果から、多くの投資家は「いい物件は不景気でも売れる」「金利が低いうちに投資したい」と考えていることが予測されます。

まとめ

首都圏中古マンションの価格は一定範囲内で上下動を繰り返しており、取引件数も4月以降回復してきました。そのほか、不動産投資ローンに関しても、金融機関はまだ積極的な姿勢を崩しておらず、当面はまだ利用しやすい環境が続くと予測されます。

物件価格や融資に関する情報を整理すると、日本経済は景気が悪化している一方で、不動産投資に関しては、先行きの暗い材料がまだあまり見当たりません。

また、投資家の多くは物件の良し悪しが投資の成否を左右すると考えており、低金利の現状では景気動向をあまり考慮していない様子が伺えます。2020年9月の現状では、低金利のアドバンテージがとても大きいです。金融機関が積極的な姿勢を保っているうちに、新たな投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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