マンション投資基礎知識

不動産投資を成功させる管理会社の選び方

不動産投資を成功させるためには、管理会社選びは重要なポイントとなります。 オーナーにとって管理会社は不動産経営の大事なパートナーであり、物件選びと同様に、良い管理会社と契約できた時には満室経営が出来る可能性が高くなります。 管理会社を選ぶポイント4つとトラブルの事例、避けたほうが良い業者、管理費の相場、内容などをお伝えしていきます。 

管理会社を選ぶポイント4つとは?

管理会社が行う業務と、管理会社を選ぶポイント4つをご紹介していきます。

管理会社の主な業務は客付けと管理

管理会社の主な業務として入居者を募集する「客付け」と、家賃回収やクレーム対応、修繕や清掃の手配などの「管理業務」の2つがあります。 客付けが上手な会社は営業に強く入居の審査がしっかりしている、管理が得意な会社はフットワークが軽く対応が早い、コミュニケーションが取りやすいという特徴があります。 オーナーとしては「どちらも得意な会社が良い」という意見が本音かとは思いますが、ポイントを絞って管理会社を選んだほうが良いでしょう。 管理会社を選ぶポイント4つをご紹介します。 

 

1.トラブルの対応が適切

入居者が管理会社に求めている事は「当たり前のことを当たり前にやる」ことです。 鍵をなくした時や水道管破裂など迅速な対応が必要な時は早く対応する、修繕は時間通りに行い出来るだけ早く直すなど適切な行動を取る事が重要です。 管理会社によっては約束した時間に来ない、修繕の対応に時間がかかる会社もありますので、入居者の入れ替わりが激しい時には管理会社が適切な管理を行っているか確認してみましょう。 

2.担当者とホウレンソウ・コミニュケーションが取れる

担当者とコミュニケーションが取りやすく、ホウレンソウ(報告・連絡・相談)ができることで管理・運営をスムーズに行う事が出来ます。 逆に返信が遅い、報告が無い会社はおすすめしません。 

3.他のオーナーと交流できる機会がある

オーナーの会があり、他のオーナーと交流する事で、物件や不動産会社の情報などが手に入る事があります。場合によっては不動産会社やインターネットでは手に入らない情報を聞ける機会もありますので、運営においてオーナーとの交流は重要なポイントとなります。 オーナー同士であれば、不動産投資の悩みや愚痴なども話しやすく、会話の中で運営のヒントが見つかる可能性もあります。 

4.インターネットを利用した募集が可能

ポータルサイトなどインターネットを利用した入居者募集が可能である管理会社は、客付けが上手く入居率が高い傾向にあります。 部屋探しをしている方にとっては今やネットで物件探しをすることが当たり前の時代になっていますので、インターネットによる募集は欠かせません。 

管理会社とのトラブル事例

入居者と管理会社、オーナーと管理会社のトラブル事例を、筆者の経験を交えてご紹介します。 

管理会社と入居者のトラブル事例

筆者の住んでいるマンションの水道管が水漏れした時に、管理会社の方が修繕に来たのですが、水漏れ箇所をビニールテープで巻いて「また漏れたら連絡をください」という対応をされたことがありました。設備修理に関しては素人の筆者でもさすがに再度水漏れすることは予測できましたが、2回目も同様の対応だったため電話口で「いい加減にしてほしい」ときつく言った所、水道管を補強してもらい水漏れはおさまりました。 また筆者の姉が購入した分譲マンションで上の階から水漏れ被害がありましたが、管理人に言ったところ取り合ってもらえず、代わりに夫に言ってもらった途端に上の階に連絡を取ってくれたという事例もあります。 筆者はこれまでにも管理会社に不満があったため、引越し準備を進めています。筆者が住んでいるマンションでは1年未満のスパンで入居者を募集していますが、管理会社の対応も原因の1つと考えられます。全12室のうち、現在3室が空室のようです。 

 

オーナーと管理会社のトラブル事例

オーナーと管理会社のトラブル事例では、家賃滞納への対応が不十分で家賃収入が減った、家賃の入金など会計の間違い、入居者からのクレームに対応をしないなどが挙げられます。 入居者への対応は空室に繋がる恐れがあり、会計ミスや家賃収入の減少もオーナーにとって負担となってしまいます。 上記のように入居者への対応が悪い、管理が十分にできていない、会計など重要な点がいい加減な管理会社とは契約しないほうが良いでしょう。 

避けるべき管理会社の見分け方

上記のような管理会社と一度契約してしまうと、運営が負担となってしまいます。 契約する前に回避すべき管理会社の見分け方を解説していきます。 

メールや電話の返事が来ない

残念ながら、管理会社の中にはメールや電話のレスポンスが遅い、又は来ないという企業も存在します。社会人として最低限のマナーが守れない会社とは契約しないほうが良いでしょう。 

入居率や客付けの方法に対して具体的な返答が返ってこない

昔ながらの個人商店規模の管理会社の中には、接客態度が悪くモチベーションの低い企業が存在します。インターネットによる募集を行っていないパターンが多く、入居率や客付けの方法を尋ねても具体的な返答が返ってこない事が特徴です。 中小でも優良な管理会社は存在しますが、返答が曖昧な会社には依頼しないほうが良いでしょう。 

本業がリフォームの会社

リフォームが本業の管理会社の中には、入居者の仲介手数料を無料・又は格安に設定し、オーナーからのリフォーム費用で稼いでいる業者が存在します。 入居者が見つからない事を理由に、例えばユニットバスの物件を「風呂とトイレを別々にしたほうが良い」など割高なリフォームをオーナーに提案し、収益としています。もし今までユニットバスでも入居率が良かった場合はリフォームを行う必要はないでしょう。 もちろんリフォームが必要なケースも存在しますが、オーナーにとっては費用がかかりますので適正な価格で効果がある場合に行うべきです。 

 

管理費の相場や内容とは?

管理費は一般的に家賃に一定の%を掛けて計算します。例えば毎月の家賃が10万円で管理費が家賃の5%の場合、100000×5%=5000円を管理費として支払います。 

管理費の相場は家賃の5%程度が目安となります。 管理の主な業務は以下の通りです。 

  • 入居者への家賃の徴収や督促、クレーム対応など 
  • 清掃に関わる費用 
  • エレベーターや消火器など設備点検の保守費用 
  • 家賃の管理、修繕費の積立など会計に関する事務費用 

 

自主管理と管理委託はどちらが良い?メリット・デメリットを解説

自主管理か、管理を委託するか悩んでいる方もいらっしゃると思いますが、2019年に公益財団法人・日本住宅総合センターが全国の民間賃貸住宅オーナーを対象に、WEBで行った アンケート結果を見てみましょう。 管理形態を尋ねた結果は以下の通りになります。 

賃貸住宅の管理形態

25%のオーナーが全て自主管理、54.7%のオーナーは管理を委託しています。サブリースなどのサービスを利用しているオーナーは約20%です。 不動産投資はサラリーマンが兼業として行っているケースが多いため、管理を委託している方が半数以上を占めています。 管理を委託する事のメリットは管理の手間や時間を省ける事で、デメリットは委託費用がかかることです。物件が遠方にある方は管理が困難となるでしょう。 自主管理のメリットは委託のコストをおさえられることですが、管理業務を自身で行わなくてはいけません。 兼業大家の方は管理を委託、専業大家の方は自主管理というケースが多いようです。 

管理会社選びは物件選びと同じくらい重要

管理会社はトラブル対応が適切で、担当者とコミュニケーションが取りやすい企業を選びましょう。他のオーナーと交流できる、インターネットで募集を行っている事もポイントとなります。 物件選びと同じように管理会社選びも運営において重要となりますので、管理会社は慎重に検討しましょう。 

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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