マンション投資基礎知識

不動産投資で「コンパクトファミリー」が人気なのはなぜ?

「コンパクトファミリー」という言葉をご存知でしょうか?コンパクトファミリーとは約30㎡~60㎡の1人または2人向けの広さの区分マンションで、単身世帯や夫婦2人の世帯など幅広い年代に人気があります。不動産投資においても「コンパクトファミリー」を選ぶオーナーが増えてきていますが、なぜ人気があるのでしょうか?

コンパクトファミリーの概要と人気の理由、注意点をお伝え致します。

●コンパクトファミリーとは

コンパクトファミリーは間取りが1LDK~2LDK程度、床面積は約30㎡~60㎡程度の広さのマンションを指します。単身世帯・夫婦2人世帯が住むケースが多く、「コンパクトマンション」とも呼ばれています。「国立社会保障・人口問題研究所」が公表した直近の将来推計によると、2040年に向けて、東京では単身世帯が5割を超えるというデータがあり、今後はコンパクトファミリーのニーズが高まると想定されているのとともに、駅の近くなど利便性の高い場所に建てられ、資産価値が落ちにくいため、投資対象として注目されています。

●コンパクトファミリー投資 人気の理由

コンパクトファミリー投資の人気が高まっている理由は、大きく2つあります。

1つめは需要が高いということ、2つめは出口が豊富であるということです。

1.需要が高い

「需要が高い」という点は、不動産投資において重要な要素となります。コンパクトファミリーの需要が高いことを示す根拠を3つのポイントから見ていきましょう。

①間取り別成約件数の推移

以下のデータはレインズ(指定流通機構)が発表した首都圏における中古マンションの間取り別成約件数となります。

10年間の増加した件数を表にしてみましょう。

増加件数は1DK・LDKが一番多く2953件、増加割合は34.7%、次いで2DK・LDKとなっており2758件の増加、割合は32.4%です。10年で急激に成約件数を伸ばしています。

② 少子高齢化→世帯人数の減少
今後さらに少子高齢化が進むとされており、それに伴って世帯の人数も少なくなると予測されています。以下のグラフは2019年に東京都総務局が国勢調査を基に2020年以降における5年ごとの東京都の世帯数を予測したものです。

1世帯当たりの人員が徐々に減少し、2040年には1.85人になると同時に、世帯主が65才以上の世帯も増加することが予測されています。

続いて同資料から、家族類型別世帯の推移を見てみましょう。

夫婦と子供による世帯が減少、単独、夫婦のみの世帯が増加していく見込みです。今後家族の人数が減る事により、コンパクトファミリー物件(コンパクトマンション)は更に需要が高まっていく可能性が高いと考えられます。

③単身者=ワンルームという誤解

一般的には、単身者というと、ワンルーム住まいというイメージが定着していますが、そうとは限りません。

前述の通り、単身世帯の増加率が高い中、レインズの間取り別成約件数では、ワンルームは10年で+2.9%であり、1DK・LDKの+34.7%となっており、ワンルームの増加率が低い事が分かります。このことからも、単身世帯が1DK・1LDK以上の広さを求める傾向が強くなっていることが分かります。

さらに、リクルート住まいカンパニーによる、「コロナ禍を受けた『住宅購入・建築検討者』調査によると、テレワークに際する不満は、スペース不足に起因することがほとんどであることが分かります。コロナ禍で在宅ワークや家で過ごす時間が増えたことにより、単身者のコンパクトファミリーの需要もますます加速していくことが予想されます。

2.希少性が高い

2021.3.1時点のsuumo賃貸募集中物件のデータによると、コンパクトファミリーの需要の高さに反し、募集数は少なく、希少性が高いことが分かります。希少性が高いということは、賃貸募集でも有利であるということです。不動産投資におけるリスクの1つである空室リスク軽減にもコンパクトファミリーが有効であることが分かります。

3.出口戦略が豊富

コンパクトファミリーには、大きく3つの出口戦略があります。

①売却、②居住、③相続です。

①売却

住宅ローンを組むことが出来ないワンルームと違い、コンパクトファミリーは空室になった際に「居住用」として売却することが出来ます。「投資用」として売却をする場合と「居住用」として売却する場合では、査定方法が異なり、その査定方法の違いを利用して、キャピタルゲインを狙うことができます。

②居住

マンション投資の出口戦略として、「売却」を選ぶオーナーが多いですが、コンパクトファミリーは「自身で住む」事も可能です。単身世帯の方は運用後そのまま住む事が可能で、ファミリー世帯の方はお子さんが独立した後に夫婦で住む事が出来ます。

③相続税対策

コンパクトファミリーは相続対策としても効果が高く、相続税の節約に繋がります。相続税の節約になる理由は2つあります。

1つめは、相続税評価額で評価するからです。仮に5,000万円を現金のまま残すと、相続税の計算でも5,000万円の財産として評価します。一方、5,000万円の不動産として財産を残すと、相続税計算のための評価額は、5,000万円より低い価格になります。そのため、同額を現金で相続するよりも、不動産を相続した方が、相続税を低く抑えることができます。不動産を賃貸に出すと所有者にとって用途が制限されることになるため、評価額はさらに低くなります。

2つめは、「小規模宅地等の特例」が適用できるからです。小規模宅地等の特例とは、相続財産のうち、一定の敷地について限度面積までの部分について80%または50%減額するという制度です。貸付事業用宅地の場合、面積200㎡を上限として、50%の減額が可能となります。

●コンパクトファミリー投資の注意点

1.新築は価値が下がりやすい

新築マンションは人気がありますが、投資家にとっては「売却価格が下がりやすい」というデメリットがあります。「新築」とは建物が完成してから1年以内の未使用の物件を指しますが、「新品」が好きな日本では新築物件に「新築プレミアム」という新品としての価値が付きます。新築プレミアムが付いた物件は、初めは家賃が高いですが、最初の入居者が退去した後は家賃が下がる傾向にあります。同様に1年を過ぎたころから売却益が下がりますが、中には20%以上下がる物件もあります。コンパクトファミリーに限らず、マンション投資で中古物件を選ぶオーナーが多いのは、これが1番の理由です。

2.戸数が少ないと維持費が割高になる

築年数が経過した後の収支を考慮すると、全体の戸数が少ないマンションは避ける方が無難です。小規模なマンションでは、管理費や修繕積立金といったランニングコストが高くなります。マンション共用部の維持管理費には、マンションの規模による金額差があまりありません。マンションに入っている設備(エレベーターや増圧給水ポンプなど)には、規模の大小によってそれほど大きな違いがないからです。管理費や修繕積立金は、区分マンションの共用部を維持管理するためのコストであり、マンション全体のコストを共用持分に応じて按分します。

共用部の維持管理費は規模による差が小さい一方で、戸数の少ないマンションではコストを頭割りする人数が少なくなるので、1人当たりの管理費・修繕積立金が大きくなります。

まとめ

コンパクトファミリーは、今後もニーズが増加していくことが予想されており、資産価値も維持しやすく、出口戦略も立てやすいことから、人気が高まっていますが、コンパクトファミリーであればなんでも良いということではなく、適切な物件の見極めが必要になります。

コンパクトファミリー投資が気になる方は、注意点を把握したうえで、コンパクトファミリーに強い不動産会社に相談してみましょう。


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