マンション投資基礎知識

東京の中古コンパクトファミリー(コンパクトマンション)投資をおすすめする理由とは?需要や出口戦略などを徹底解説

マンション投資と言えば、ワンルーム投資や一棟を丸ごと賃貸経営といった様々な方法がありますが、おすすめは「東京・中古・コンパクトファミリー(コンパクトマンション)」への投資です。 その理由を説明していきます。 

なぜ東京なのか

需要の高さ

日本全体の人口はますます減少が加速することが予測されています。 2015年時点では1億2709万人でしたが、20年後の2035年には1億1212万人に、45年後の2060年 には8,674万人で約30%も減少すると予測されています。それに対し、東京都の人口は2025年までは 増加し続け、その後ゆるやかに減少するものの、日本総人口に対する東京都の人口割合はますます増 加していくと予測されています。 東京への人口流入が一層進み、東京一極集中がますます加速していくでしょう。 

世界から見た東京

アメリカの経済誌『グローバルファイナンス』による2020年版『世界の住みやすい都市ランキング』で東京が首位を獲得しました。 

集計項目は、①経済力 ②研究開発 ③文化交流 ④居住性 ⑤環境 ⑥交通の便 ⑦一人当たりのGDP(米ドルでの名目)そして⑧COVID-国の100万人あたりの死亡率の8項目です。 

欧米の主要都市に比べ、新型コロナウイルスによる死者集が相対的に少ないこと、また、高度な輸送・交通機関システム、全体的な質の高さが評価されました。 さらに、イギリスの経済誌『エコノミスト・インテリジェンス・ユニット』が発表した『世界の都市安全性指数ランキング』でも東京は3年連続で1位を獲得しています。このランキングは、世界の主要60都市を対象に、57の指標を「サイバーセキュリティ」「医療・健康環境の安全性」「インフラの安全性」「個人の安全性」の4分野に分けて分析したものです。 このような特徴は世界でもほとんど例のない東京の画期的な特徴といえます。 また、東京では様々なエリアで再開発が進行しており、2030年以降も、東京のこうした地位は依然としてゆるぎないことが予測されています。 

なぜ中古なのか

東京カンテイの「マンションデータ白書2020」によると、2020年の首都圏のマンションの平均単価は、新築は6,055万円、中古は3,487万円となっています。平均専有面積は新築が61.09㎡、中古が61.95㎡とほぼ差がないことからみても、新築が割高であることが分かります。 賃料や金利の差を鑑みても、投資目的で購入をする場合には、中古の方が圧倒的に投資効率が良いことが分かります。 

なぜコンパクトファミリーなのか

コンパクトファミリー対象世帯の増加

コンパクトファミリー(コンパクトマンション)とは約30㎡~60㎡で間取りは1DKから2LDK、シングル又はDINKS向けのマンションを指します。 

一般的に、単身者=ワンルームと思われがちですが、実はそうではありません。suumoによる、『20代社会人シングル男女の一人暮らしデータ2017』によると、居住している部屋の間取りは1R/1Kが約60%、残りの約40%は、1DK以上の間取りに住んでいることが分かります。コロナ禍によるテレワークの増加により、1R/1K+αの間取りを求める単身者も今後ますます増加していくでしょう。 その点を踏まえ、下記データを見てみましょう。 

少子化や未婚率増加により、シングル世帯、共働き世帯、DINKSと呼ばれる子供のいない夫婦2人世帯が年々増加し、高齢化の影響で子供が独立した65歳以上の夫婦2人世帯も増えています。 以下のグラフは「国立社会保障・人口問題研究所」が2018年に発表した「日本の世帯数の将来推計」から、一般世帯総数と平均世帯人員の推移を示したものです。 

世帯の総数は2015 年から2023 年まで増加を続け5,419 万世帯でピークを迎えるとされています。2023年以降は減少に転じる予測です。 一方で平均世帯人員は年々減少傾向で2015 年の 2.33 人から 2040 年の 2.08 人までゆるやかに減少すると推測されています。 続いて単独世帯、夫婦のみの世帯など家族類型別の割合を見てみましょう。

夫婦と子の世帯は年々減少しており、逆に夫婦のみの世帯は増加しています。単独世帯は増加の一途をたどり、ひとり親と子の世帯も微増していく推計となっています。 

48.3%はコンパクトファミリーの対象世帯、さらに前述したように、単身世帯47.5%の中にもコンパクトファミリーの対象者が含まれていることからしても、今後の不動産投資にはコンパクトファミリーが有利となるであろうことが推測できます。 

出口戦略に強い

コンパクトファミリーは、空室になった場合、購入者が住宅ローンを組んで購入することができます。 ほとんどの金融機関が専有面積が30㎡以上あることを住宅ローンの条件としているため、30㎡未満のワンルームでは、住宅ローンを組むことは難しく、空室でもローンを組む場合には投資用ローンを組むことになります。 投資ローンは住宅ローンに比べ、金利も高く、築年数による借入れ可能期間の制限も厳しくなっています。 

例えば、築15年の物件を購入し、15年後に売却をする場合、投資用ローンは17年しかローンが組めないのに対し、住宅ローンであれば35年の借り入れが可能です。 投資用ローンしか組めないワンルームは、築年数の経過によってどんどんローンを組める年数が短くなり、出口も狭くなっていくということです。 空室のコンパクトファミリーは、築年数が経過しても35年ローンを組むことが出来、居住用として購入を希望する方にもアプローチすることが出来ます。 もちろん、投資用として売却をすることも可能で、投資家+住宅購入者というより広いマーケットをターゲットにすることが出来ます。 

出口戦略を考えるときには、『購入者がどんな条件で購入するのか』をイメージすることが重要です。 

まとめ

そもそも不動産投資というのは、      

賃料収入(インカムゲイン) 

売却益(キャピタルゲイン) 

2つの収益の追及です。 

この2つの収益の追及のために重要なのが、以下の3大要素です。 

資産性=資産価値の落ちにくい物件か? 

流動性=出口に強い物件か? 

収益性=賃料収入を断続的に得られる物件か? 

これらの3大要素を満たすのが、東京×中古×コンパクトファミリーなのです。 

将来も高い需要を期待出来、出口戦略にも強い、東京×中古×コンパクトファミリーで資産形成を始めましょう! 

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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