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副業禁止の公務員でも不動産投資はできる?副業禁止規定に違反せずに不動産経営をする際のポイントと注意点を解説!

副業禁止の公務員でも不動産投資はできる?副業禁止規定に違反せずに不動産経営をする際のポイントと注意点

近年、安定職と言われている公務員が、安定した職業ではなくなってきていることで、不動産投資による副業を始めたいと考える公務員職の方が増えました。しかし、公務員は副業禁止というイメージが定着しているため、免職されることを懸念して諦めてしまう方が少なくありません。 

では、本当に公務員は副業として不動産投資を行うことが出来ないのでしょうか? 

結論から言うと、公務員は法的に強い制約が設けられていますが、一定の条件内であれば問題なく不動産投資を行うことが出来ます。ただし、公務員の副業に関する規定は細かく定められているため、全ての要件を把握したうえで不動産投資を行うことが重要です。 

そのため、この記事では「公務員が不動産投資を行う前に知っておくべき要件」や「失敗するリスクを軽減するためのポイント」について、詳しく解説していきます。本業とは別に不動産投資で収入を得たいと考えている公務員の方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてみて下さい。 

そもそも公務員は副業した方が良いの?

結論から言うと、公務員の方も副業を始めることをおすすめします。 

その理由は、公務員は以前まで民間企業の会社員と比較すると給与や退職金に変動がなく、高水準を維持していました。しかし、近年では公務員を取り巻く環境が厳しくなっており、給与やボーナス、退職金が減少傾向にあるため、定年まで安定した収入を得られる職業だとは言い難いのが実情だからです。 

実際に、2021年8月には人事院が「令和3年度の国家公務員給与改定」で公務員の期末・勤勉手当(民間企業でいうボーナスのこと)の年間支給月数を0.15ヶ月分引き下げ、4.30ヶ月とするように国会に勧告しています。この勧告が実施されれば、一般行政職員の平均年間給与は減額となります。

しかも、人事院は、公務員が民間企業よりも多く給与をもらっていることで会社員との格差が生じることに懸念を抱いているため、今後も給与をはじめ退職金、ボーナスの支給が減っていく可能性があります。 会社員よりも多く給料を貰っているからと言って安心せずに、公務員の方も出来るだけ早く副業を開始することをおすすめします。 

公務員が副業を禁止されている理由は?

公務員が副業を禁止されている理由は、以下のように国家公務員法103条に定められていることが主な理由です。 

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。 (引用:e-gov) 

公務員は、上記の法律により国民のために従事することが義務付けられているため、私利私欲のために民間企業に勤めて報酬を得る行為は慎むべきだと考えられています。つまり、公務員としての責務を負う立場である以上、必然的に副業を行うことが出来ないのです。 

ただし、必ずしも全ての副業が禁止されている訳ではありません。人事院が発行した「義務違反防止ハンドブック」によると、条件内の不動産投資や家業の手伝い、株式投資や執筆活動などは、所轄庁長の承認を得ることが出来れば、副業として行うことが可能です。 

副業禁止規定を違反したらどうなる?

違反にならずに不動産投資を副業とする条件をご説明する前に違反した場合のペナルティについて少し触れておきます。

公務員の方が国家公務員法(副業禁止規定)を違反した場合、以下の4つのペナルティが課せられます。 

・免職 

・停職 

・減給 

・戒告 

副業禁止規定に違反をした場合、上記4つの内のどれかの処分が下されます。もちろん副業禁止の対象外となっている不動産投資も例外ではありません。 

過去には、消防担当が業務中に副業にしているライター業(執筆活動)を行なっていたことで、減給10分の1の懲戒処分を受けた事例もあります。 

このため、公務員の方が問題なく不動産投資を行うには、規定違反を犯さないように定められた条件内で副業することが重要です。 

なお、どのペナルティが課せられるかは、副業を行なった動機や同僚や社会に与える影響、職責など様々な要素を総合的に考慮したうえで処分が下されます。 

公務員の方が副業禁止規定違反をせずに不動産投資を行う際の3つの条件

では公務員の方が副業禁止規定違反をせずに不動産投資を行うにはどのような条件があるのでしょうか。以下の3つの条件を満たせば副業禁止規約違反とみなされずに運用していくことが可能です。 

・不動産投資の規模が5棟10室以下である 

・年間得る家賃収入が500万円未満である 

・所有している不動産の管理業務を委託する 

それぞれ詳しく解説していきます。 

不動産投資の規模が5棟10室以下である

公務員が不動産投資をする場合、不動産投資の規模が「5棟10室以下」であれば、副業禁止規定に抵触せずに運用していくことが出来ます。 

その理由は、人事院が定めている「人事院規定 14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」に以下の2つが定められているためです。 

「イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。 

ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。」 (引用:人事院) 

例えば、一戸建ての場合、5棟以上の不動産を所有してしまうと副業規定を違反してしまうため、何らかのペナルティが課せられてしまいます。逆に言えば、不動産投資用に戸建てを保有する場合、4棟までに抑えておけば規模の条件をクリアすることが可能です。 

年間得る家賃収入が500万円未満である

公務員の方が不動産投資を行う場合、年間に得る収入の上限も厳しく決められています。具体的な家賃収入の上限は、年間500万円未満です。つまり、あなたが年間500万円以上の家賃収入を得た場合、副業規定に抵触してしまい、減給などのペナルティを受けることになってしまいます。 

このため、不動産投資を行う際は、収益を増やしたいなどの欲を出さずに、年間500万円未満に収まるよう月々の賃料を設定するようにして下さい。 

所有している不動産の管理業務を委託する

収入や不動産保有の規模以外に、不動産の管理体制についても以下のように明確に定められています。 

・入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。 (引用:人事院) 

前述した通り、公務員は国や国民のために従事する責任のある立場であるため、不動産投資を行うことで本業に支障をきたすことは許されません。そのため、上記の法律にも記載があるように、不動産投資用で保有した物件の管理は全て管理会社に委託する必要があります。 

仮に、管理会社へ報酬を支払うことを懸念して隠れて自身で管理業務を行なっていることがバレてしまうと、副業規定に抵触し処分対象となってしまうため、注意が必要です。 

本業以外に収入が欲しいと考えている公務員の方は、不動産投資を行うのがおすすめ

本業以外に収入が欲しいと考えている公務員の方は、不動産投資を行うことをおすすめします。例えば、公務員の方が不動産投資を行なった場合、管理会社に管理を委託することで本業に集中することができるため、支障をきたさずに長期的に運用していくことが可能なためです。 

一方で、執筆活動を副業とした場合、記事を作成するまでの情報収集や執筆に時間をとられてしまい、本業に悪影響を及ぼす可能性があります。プロのライターでも情報収集をするだけで何時間も時間かけているため、執筆活動未経験な状態では本業に集中することが出来ません。 

その点、不動産投資は管理会社に委託すれば、集客や物件管理など全てを請け負ってくれるため、安心して本業に力を注ぐことが出来ます。

公務員の方が不動産投資に適していると言える3つの理由

公務員の方が不動産投資を副業にするのが適していると言える理由は、以下の3つです。 

  • 公務員はサラリーマンなどに比べると融資が受けやすい 
  • 公務員の与信は職種に左右されない 
  • 本業に悪影響を与えずに運用していくことが可能 

それぞれ詳しく解説していきます。 

公務員はサラリーマンなどに比べると融資が受けやすい

公務員の方に不動産投資をおすすめする理由は、「サラリーマンなどに比べると融資が受けやすい」ことが挙げられます。公務員は雇い主が国であるうえに、民間企業とは違いリストラされる可能性が極めて低く、銀行側の信頼が厚いためです。 

銀行からの信頼が高ければ融資の審査も通りやすく、融資額も大きくなりやすいため、スムーズに不動産投資を開始することが出来ます。 

公務員の与信は職種に左右されない

公務員は一般事務を行う行政職や自衛隊などの公安職など様々な職種があるため、「職種によって与信枠は会社員と同じなのでは?」と疑問を抱く方は少なくありません。 

しかし、公務員はどの職種の方も雇い主が国であることに変わりはないため、行政職や公安職などで区別されることなく、どの方でも高い与信が認められやすいです。 

本業に悪影響を与えずに運用していくことが可能

不動産投資は物件の管理を委託会社に任せる必要があるため、あなたの本来の業務に集中しながら安定した収入を得ることが可能です。 公務員の方に許された副業の中には、あなたが手間をかけなければ収入を得られないものもあるため、全て任せた状態で利益を得られるのは大きなメリットだと言えます。 

公務員が失敗するリスクを軽減するために、不動産投資する物件を選ぶ際の3つポイント

公務員の方が不動産投資をするうえで、失敗するリスクを軽減するためには、以下の3つのポイントに注目して不動産を見極めることが重要です。 

  • 空室率の低い不動産であるのか 
  • 建物の構造や設備がしっかりとしている物件なのか 
  • 将来的に人口が急激に減るリスクがないエリアなのか 

それぞれ詳しく解説していきます。 

空室率の低い不動産であるか

不動産投資用の物件を選ぶ際は、その不動産が空室率の低い物件なのかを見極めることが必要です。空室率の低い物件は、常に入居希望者が現れやすく、人気の高い物件であるケースが多いため、家賃収入を得られないなどのリスクを減らすことを期待できます。 

建物の構造や設備がしっかりとしている物件なのか

賃貸物件では騒音や設備故障などによる様々なトラブルが起きやすいため、建物の構造や設備がしっかりしている物件なのか確認しておくようにして下さい。 

仮に壁が薄い物件を選んだ場合、騒音による隣人トラブルが発生し人が入らなくなってしまう可能性があるため注意が必要です。 

将来的に人口が急激に減るリスクがないエリアなのか

気に入った物件が、安定して人口の増加を見込めるエリアなのかを見極めることが重要です。今は人気の高いエリアであっても、将来的には人口が減少する可能性があるためです。 

ちなみに、総務省統計局が発表している「国勢調査・人口統計」などで過去の人口増減の推移を確認することができるため、こういったデータを活用してみて下さい。 

公務員の方が不動産投資を開始する際の3つの注意点

公務員の方が不動産投資を開始する際は、以下の3つに注意する必要があります。 

  • 新築物件に投資することで、ローン残債を返済しきれずに失敗する可能性がある 
  • 公務員は融資を受けやすいことで騙されてしまう恐れがある 
  • 事前に人事担当者に規模の制限を確認しておく必要がある 

それぞれ重要な内容となっているため、詳しく解説していきます。 

新築物件に投資することで、ローン残債を返済しきれずに失敗する可能性がある

不動産投資を行う際は、中古物件に絞って運用することをおすすめします。新築物件は中古物件よりも購入価格が高く設定されているため、物件を売却してもローンの残債を返済できずに失敗してしまう方が多いためです。 

一方で、中古物件の中には新築とほぼ変わらない内装や設備の不動産でも、1度人の手に渡っているという理由で、新築物件より低い価格が付いています。このような物件を選べば、新築のように高額な融資を受ける必要がなく、入居者が見つかりやすい傾向にあるため、無理なくローンを返済していくことが可能です。 

公務員は融資が受けやすいことでカモにされてしまう恐れがある

公務員は一般的に多額の融資を受けやすいため、悪徳な不動産会社などにカモにされてしまう恐れがあります。 

このため、不動産投資用の物件を探す際は、まず信用できる不動産会社を見つけることが重要です。仮に良い物件があったとしても、自身の目で見て依頼しても大丈夫な業者か判断してから依頼するようにして下さい。 

事前に人事担当者に規模の制限を確認しておく必要がある

上記で記述した条件をクリアしているからといって、不動産投資が公務員が許可されている副業に該当していないとは限りません。法改正などにより、副業禁止規定に条件が付け足されている可能性も十分に考えられます。 このため、不動産投資を始める前に、まずは人事担当者などに副業禁止規定の詳しい内容について確認しておくようにして下さい。 

まとめ

時代の変化により、公務員が安定して稼げる世の中ではなくなったため、公務員の方も副業を始めるべきです。しかし、一般的な会社員とは異なり法律上で厳しく条件が設けられているため、その範囲内で行う必要があります。 

仮にあなたが行なった副業が副業規定に低触した場合、副業とみなされ何らかのペナルティを科せられてしまうかもしれません。 

そのため、この記事では公務員に不動産投資をおすすめする理由や制限について詳しく解説してきました。 

本業以外に収入を得たいと考えている公務員の方は、ぜひこの記事を参考に不動産投資を始めることを検討してみてください。 

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