本に学ぶマンション投資

不動産投資で人生を変える!最速でお金持ちになる絶対法則

不動産投資で人生を変える!最速でお金持ちになる絶対法則

紺野 健太郎 (著)

2015年2月15日発行

「とにかく収入を増やしたい」と思い、不動産投資に興味を持っている人は多いのではないでしょうか。不動産投資で可能な限り早く収入を増やしていくためには、重要なポイントが2つあります。

  • 毎月の手残り額にこだわって物件を選ぶこと
  • 融資を利用する場合は返済期間を長くすること

手残り額にこだわることで、急な修繕発生などのリスクを減らすことも可能です。この記事では、著者が実体験から導き出した「不動産投資によって最速で収入を増やす方法」について解説します。

成功に向けた不動産投資の流れ

スピード感を持って不動産投資の規模を拡大するためには、全体的な流れの把握が必要です。まず、できる限り早く投資規模を拡大するための流れを解説します。重要なポイントは、キャッシュフローが多い物件にこだわって投資していくことです。

最初は目標と期限を決める

不動産投資を始める前に、いつまでに毎月いくらの利益が欲しいのか、期限と目標金額を設定します。期限と目標金額によって、最適な投資戦略は異なるためです。なお、設定にあたっては、現実的な考えは排除しても問題ありません。

例えば、とにかく短期間で毎月100万円の利益を上げたいなどの場合は、融資を最大限に活用して、一棟もの物件を複数買い進める必要があります。あるいは、時間がかかっても堅実に毎月10万円を目指すなどの場合は、区分マンションを複数所有する方針でも問題ありません。

物件探しよりも金融機関の開拓を優先する

不動産投資の世界では、良い物件の購入はとにかくスピード勝負です。本当に良い物件はすぐに売れてしまいます。

即決で良い物件を購入できるようにするためには、事前の金融機関開拓が必要です。まずは、自分が利用できる融資の条件と金融機関を把握することが重要になります。

物件選びの指標

物件を選ぶときに重要なポイントは、キャッシュフローと仕入れ価格です。キャッシュフローとは、毎月の家賃収入から賃貸管理費や税金など経費を差し引いた後の手残り金額を指します。キャッシュフローが高い物件を適正な価格で仕入れることが重要です。

もし、物件価格を全額融資で賄うフルローンで物件を購入すると、融資条件にもよりますが、不動産市況が落ち込んだときに家賃を下げられなくなってしまいます。返済額と支払金利が高すぎて、家賃を下げると赤字運営になってしまうためです。

市況が落ち込んだときに家賃を下げられないと、周辺物件との競争力を保てません。競争力がないと、空室が埋まらず悪循環に陥ってしまいます。自己資金が限られている人ほど、キャッシュフローの高い物件を購入することが重要です。

賃貸管理について少しずつ勉強していく

実際に不動産を運用し始めると、空室募集・修繕対応・クレーム対応など、現場の対応業務が発生します。対応を全て管理会社に任せることもできますが、最終的に決断をするのはオーナーです。全く知識がないと判断を誤ってしまうこともあります。

修繕対応などで不要なコストがかかるのを防ぐためにも、少しずつ管理やリフォームについて勉強することが必要です。

融資を利用して投資規模を拡大する手順

不動産投資では融資を利用すれば、少ない自己資金で投資を始められます。不動産投資の融資は、時期によって戦略を変えていくことがポイントです。最初期は、キャッシュフローの蓄積を目標として、返済期間20年以上を目処に融資を受けることが目安になります。

また、キャッシュフローを拡大するためには、一棟アパートを増やしていくのが理想的です。不動産投資を始めたばかりの頃は、資金の関係から、中古の木造アパートがターゲットになります。

しかし、例えば築古の木造アパートに対して融資してくれる金融機関は、あまり多くありません。ここで狙い目になるのは、ノンバンクや日本政策金融公庫のほか、一部の地方銀行などです。

アパートの増加とともにキャッシュフローが積み上がってきたら、借入期間を短縮することで負債の早期解消を目指します。キャッシュフローの蓄積をさらに加速させることが目標です。

キャッシュフローを増やす方法

キャッシュフローが多い物件を購入するためには、物件だけに着目するのではなく、融資について工夫することも有効です。

融資の返済期間を長くする

キャッシュフローを増やすためには、融資の返済期間を長くすることが有効です。家賃収入を上げて必要経費を下げられれば、キャッシュフローは上がります。しかし、家賃を上げることは簡単ではありません。

有効な選択肢は経費の引き下げです。しかし、例えばサラリーマンが不動産投資を始めるとすると、管理は管理会社に委託するのが妥当です。また、固定資産税などの税金は、投資家がコントロールできません。

必要経費の中でも投資家がコントロールしやすいのは、毎月のローン返済額です。しかし、金利は金融機関の審査によって決まる上に、簡単には引き下げられません。比較的コントロールしやすいのは返済期間です。

返済期間を長くできれば、毎月の返済額が少なくなるため、キャッシュフローを出しやすくなります。不動産投資の初期段階では、返済期間を長くして、毎月のキャッシュフローを優先するのが適当です。

返済期間が長期化すると、支払金利の総額が大きくなります。結果的に損をするのではないかと考える人もいるかもしれません。しかし、キャッシュが貯まった時点で繰上げ返済すれば、支払金利の総額を抑制できます。

特に最初は返済期間を長くする

不動産投資に関するリスクの多くは、現金が手元にあれば解決可能です。キャッシュフローを増やすことは、そのまま不動産投資のリスクヘッジに繋がるとも言えます。

最初の自己資金が十分でない時期は、キャッシュフローを出すために、融資の返済期間を長くすることが重要です。金利は低く返済期間が短い場合と、金利が高く返済期間が長い場合とでは、後者のほうがキャッシュフローを増やせます。

初心者にありがちな不動産投資の失敗例

著者の経験を基に、特に初心者が陥りがちな不動産投資の失敗例をご紹介します。

不動産会社選びを誤ると投資をスタートできない

著者が不動産投資をスタートしたばかりの頃、最も上手くいっていなかったポイントは「不動産会社選び」でした。

当時著者が物件紹介を依頼していた不動産会社は、どこも限られた金融機関としか取引のない会社だったのです。購入したいと思える物件が見つかっても、融資審査が通らず、購入を見送るしかありませんでした。

審査の基準は金融機関によって異なるため、基準に当てはまらない物件を持ち込んでも、融資審査は通りません。不動産投資で重要なポイントは、融資付けに強く、収益性が高い物件を紹介してくれる不動産会社を探すことです。これは難易度の高い目標に思えますが、決して無理なことではありません。

なお、不動産会社を探すときに気をつけるポイントがいくつかあります。不動産会社の営業マンから好まれるのは、以下の特徴を持った人です。

  • 戦略的で行動力や決断力がある
  • あまり細かく無いさっぱりした態度を持っている
  • コミュニケーションがビジネスライクでは無い

新築ワンルームマンションには要注意

多くの初心者は、最初にキャッシュフローが出ない物件を購入してしまいます。都心に立地する新築のワンルームマンションは、キャッシュフローが出ない物件の代表格です。

不動産会社の多くは「フルローンで新築マンションに投資できる」と宣伝しています。しかし、多くの金融機関が評価しているのは、購入者の収入などです。実際のところ、物件は評価していないこともあります。

ワンルームマンションを複数購入したところで融資が打ち止めになり、それ以上は投資を拡大できなくなることも多いものです。また、1戸あたりのキャッシュフローが少ないため、多くの物件を所有していても、お金がほとんど手元に残りません。

不動産投資で資産形成を目指すのならば、最初の2物件は非常に重要です。最初にどんな物件を買うかで、キャッシュフローの拡大に必要な期間が大きく変わります。不動産投資を開始する時こそ、キャッシュフローにこだわって物件を選ぶことが重要です。

まとめ

不動産投資の規模拡大を目指すためには、とにかく手元に多く現金が残る物件を買い増していくことが重要です。不動産投資では、現金が手元にあれば、多くの問題を解決できます。

不動産投資の初心者が最初に取り組むポイントは、自分の収入ではどこの金融機関からどんな条件の融資を受けられるのか、情報収集することです。融資を受けるときには、返済期間を長くして支出の縮小を図ることが成功につながります。


【関連リンク】その他の本はこちらからご確認ください。



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不動産投資で人生を変える!最速でお金持ちになる絶対法則

紺野 健太郎 (著)

2015年2月15日発行

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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