マンション投資基礎知識

不動産投資はローンなしの方が低リスク?現金購入とのリスクなどを比較

不動産投資の世界には、ローンを利用して成功した人も少なくありません。しかし、不動産投資を始めてみたいと思う人の中には、本当にローンを使っても破産したりしないか不安を感じる人もいるのではないでしょうか。

この記事では、ローンの利用と現金購入とでメリットやリスクを比較します。ご一読いただければ、どちらの方が自分に合っているのか判断可能です。

ローンを利用して不動産投資をするメリット

ローンを利用すると、物件価格の70%以上など多額の資金を借り入れられるため、自己資金がそれほど豊富になくても不動産投資をスタートできます。不動産投資でローンを利用するメリットについて解説します。

自己資金を抑制できる

不動産投資でローンを利用する最大のメリットは、自己資金を抑制できることです。ローンを利用する場合は、多くても物件価格の30%程度自己資金を用意すれば、物件を購入できます。

なお、自己資金を抑制して投資効率を上げることを、てこの原理に例えて「レバレッジを効かせる」と表現します。

株式など金融資産と比較すると、不動産は金融機関からの担保評価を得やすいものです。担保資産の用意は必要ですが、ローンの利用で購入資金を借り入れられるのは、不動産投資が持つ最大の特徴といえます。

団体信用生命保険に加入できる

大半の金融機関では、団体信用生命保険の加入を不動産投資ローン契約の条件としています。団体信用生命保険とは、契約者が万一死亡した場合に、残債と同額の保険金が支払われる生命保険です。保険金をローンの返済に充てれば、その後の返済は不要になります。

団体信用生命保険に加入しておけば、家族がいる場合は、万一のことがあっても家族が不動産投資を継続可能です。給与収入とは別の収入を家族に残せるのは、団体信用生命保険を利用する大きなメリットと言えます。

支払金利の経費計上には節税効果も

ローンを利用すると、毎月元本を返済すると同時に金利を支払うことになります。支払金利は確定申告で不動産投資にかかった経費として計上可能です。支払金利は不動産投資にかかる経費の中でも大きな割合を占めることが多く、節税効果を生み出します。

また、不動産投資による収入や経費は給与収入と合算可能です。給与収入が多い人にとっては、支払金利の経費計上は貴重な節税の手段となります。

ただし、節税目的で金利をたくさん払った結果、不動産投資の収益が残らない状態にならないよう要注意です。不動産投資の強みはあくまでも継続的な家賃収入であり、節税効果は副産物程度に捉えておくことが失敗しないためのポイントと言えます。

不動産投資でローンを利用するリスクやデメリット

多くの人にとってメリットの大きい不動産投資ローンですが、気をつけるべきリスクもあります。ローンを利用する場合は、事前のシミュレーションが非常に重要です。

空室が発生すると返済できないリスクも

不動産投資でローンを利用する最大のリスクは、借入額によっては、空室が発生すると返済に行き詰まる可能性も出てくることです。

空室が発生しても、ローン返済およびその他の管理経費等支払は先送りできません。空室発生時は給与など別の収入からの返済が必要になるため、借入額が大きい場合は特に、返済が家計を圧迫します。

区分所有マンションに投資する場合は特に、複数の住戸を所有していないと、他の物件からの収入による穴埋めもできません。その一方で、アパート投資の場合は、1戸空室が発生しても返済に行き詰まる可能性は低くなります。

不動産投資でローンを利用する場合は、空室が長期化しても返済が大きな負担にならないか、事前の検証が重要です。

現金購入よりも毎月のキャッシュフローが減る

キャッシュフローとは、毎月の家賃収入からローン関連の費用を含む各経費を差し引いた後の手残り額を指します。

不動産投資でローンを利用すると、毎月元本の返済と金利の支払が必要です。元本返済と金利支払は家賃収入を原資とします。一方で、物件を現金購入した場合は、元本返済や金利の支払は不要です。不動産投資ローンを利用すると、現金で物件を購入した場合と比較して、毎月のキャッシュフローが減る点に要注意です。

特に、東京都心の新築マンションなどは、ローンを利用して購入すると、キャッシュフローが残らないどころか赤字が発生するケースもあります。赤字が膨らんだ結果、弊社へご相談に来られたお客様も多いものです。

ローンを利用した都心の新築マンション購入を検討している場合は、毎月のキャッシュフローがいくら残るのか、事前のシミュレーションが重要になります。

金利上昇のリスクがある

様々な金融機関が不動産投資ローンやアパートローンの商品を展開していますが、その大半は変動金利のローンです。また、固定金利と宣伝しているローンでも、3年〜5年ごとに金利を見直すものが少なくありません。支払金利の増加は不動産投資のキャッシュフローを圧迫します。

なお、2021年時点ではコロナウイルス感染症が収束しておらず、日本でも経済に悪影響が出ている状況です。金融機関が貸し倒れリスクを警戒して、今後金利を引き上げていく可能性も否定できません。

今後、ローンを利用した不動産投資を検討する場合は、金利が上がっても十分なキャッシュフローが残る物件を選ぶことが重要です。

投資用物件を現金購入するメリットとデメリット

投資用物件を現金購入する場合のメリット・デメリットについて、ローンを利用する場合と比較しながら解説します。

自己破産などのリスクがない

現金購入による不動産投資を進める最大のメリットは、空室などを原因とした返済不能のリスクがないことです。不動産投資ローンの返済に行き詰まると、最悪の場合は自己破産に至ることもあります。

そのほか、毎月ローン返済する必要もないため、ローンを利用する場合と比較すると、キャッシュフローを上げやすい点も現金購入のメリットです。

物件を優先的に案内してもらえる可能性もある

不動産投資ローンを利用するためには、金融機関による審査を通過する必要があります。審査期間は金融機関によって異なりますが、2週間〜1ヶ月など時間がかかることも少なくありません。

物件の売主から見ると、買主がローンを利用する場合は、審査結果が判明するまで他の買主と交渉できないことになります。審査を通過できなかった場合はキャンセルに至る可能性もあるため、売主から見ると売却の不確実性が高い点は否めません。

その一方で、現金購入の場合はローン審査が不要であり、買主が資金を用意できればすぐに決済可能です。物件の売主から見ると、ローンの利用者よりも確実性が高い上に、物件を現金化できるまでの時間も短く済む点でメリットが大きいと言えます。現金購入者は売主から見ると「いい買主」です。

物件を現金購入できる場合は、売主側のメリットが大きいことから、不動産会社から優先的に良い物件を案内してもらえる確率が上がります。

自己資金が貯まるまでに時間がかかる

投資用物件を現金購入する最大のデメリットは、自己資金が貯まるまで相当の期間が必要になる点です。ボロ戸建など特殊なケースを除くと、投資用物件の購入には少なくとも数百万円以上の資金が必要になります。

都心の物件であれば価格は数千万円にも及ぶため、全額を自己資金で賄うためには長期間貯金しなくてはなりません。人によっては、不動産投資をスタートするまでにかなりの時間がかかってしまうことは、現金購入のデメリットと言えます。

まとめ

不動産投資でローンを利用することに対し、自己破産などのリスクを怖いと感じる人も少なくないのではないでしょうか。確かに、空室による返済不能のリスクには要注意です。しかし、空室の対策や十分なキャッシュフローの確保ができるのならば、不動産投資ローンのリスクは十分に抑制できます。

現金購入の場合は資金が貯まるまでに時間がかかることを考慮すれば、リスクヘッジをしながら前向きにローンの利用を検討する方が賢明です。

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