本に学ぶマンション投資

マンションを買うなら60㎡にしなさい

マンションを買うなら60㎡にしなさい

後藤 一仁 (著)

2019年2月28日発行

2021年時点では、特に東京を中心としてマンションの価格が上昇しており、多くの人が「本当に今マンションを買っていいのか」「どんなマンションを買ったら将来的に高く売れるか」という疑問を持っています。

マンションは特に高い買い物となるため、コロナウイルス感染症による不景気などを背景として、お金に不安がある中では「失敗したくない」と考えるのも無理はありません。

最も失敗しづらいマンションとは、以下の条件を満たすものです。

  • 60㎡前後
  • 都心か準都心の駅から徒歩7分以内
  • 2001年以降に完成したもの

この記事では、なぜ上記の条件を満たすマンションが最も失敗しづらいのか、その理由などについて解説します。

60㎡のマンションが最も失敗しづらい理由

60㎡のマンションがおすすめである理由は、今後増えると予測される世帯構成を考慮すると、最も「ちょうど良い広さ」と言えるからです。

価格が手ごろで売りやすく貸しやすい

投資ではなく住むためのマンションを買うという視点で見ると、人によって60㎡のマンションは狭いように思えるかもしれません。

できれば70㎡~80㎡くらいのマンションの方がいいのではないか、せまいと将来的な売却にあたって買い手がつかないのではと疑問を感じる人もいるのではないでしょうか。

60㎡のマンションは70㎡~80㎡のマンションと比較して価格的に手ごろな上に、売却や賃貸にあたっても売りやすく貸しやすい特長を持っています。

70㎡~80㎡のマンションは、買手や借手が子ども部屋を必要とする世帯などに限定されがちです。その一方で、60㎡のマンションは、子どものいないDINKS世帯・1人子持ちの世帯・シニアの夫婦世帯など、幅広い層に需要があります。

人口動態を見ても60㎡のマンションが適切

現代の日本では人口が減る一方で世帯数は増えている傾向がある点にも要注目です。人口が減って世帯数が増えるということは、1世帯当たりの人口が減っていることを指し示しています。

総務省統計局の資料によると、2015年時点で世帯当たりの人口が3人を超えている都道府県は1つもなく、東京都では2人を割り込んでいる状況です。

※参照:総務省統計局
https://www.stat.go.jp/data/nihon/02.html

今後は子どもがいても1人だけの世帯や夫婦2人だけのDINKS世帯、単身者世帯などが増えていくものと予測されます。こうした世帯の人たちにとって、例えば3LDK・80㎡などの物件は広すぎると言えます。

資産価値が落ちにくいエリアの見極め方

「立地が良く利便性の高いマンションは資産価値も高い」ということは、誰しも想像がつくところです。しかし、「立地が良く利便性が高い」とは具体的にどういうことなのか、イメージがつかない人も多いのではないでしょうか。

ここからは、マンションの資産価値が落ちにくいエリアの見極め方について解説します。

都心または準都心から距離が近い

この記事における、都心エリアや準都心エリアなどの定義は以下の通りです。

都心エリアや準都心エリアなどの定義

上記の時間については、電車の時間ではなく車などによる所要時間と考えるのが妥当です。投資用物件と居住用物件とを問わず、不動産の広告には例えば「急行で東京駅まで20分」のように書かれているものが少なくありません。

このような広告を見ると一見都心から近いようにも思えます。しかし、乗車時間は同じでも東京駅からの実際の距離が遠ければ終電時刻が早くなることもあります。家を探す人の中には、同じ東京駅から20分圏内であれば、別のエリアの方が安価だからそちらにすると判断する人も少なくありません。

「駅から徒歩7分以内」にこだわるべき理由

「駅から徒歩7分以内」にこだわるべき最大の理由は、インターネットによる物件検索が細分化されてきているためです。

以前は駅から徒歩5分以内・10分以内・15分以内などの5分刻みで検索できるようになっていましたが、最近では3分以内・5分以内・7分以内・10分以内など、より細かく分かれています。

徒歩7分と10分とでは印象が異なり、駅から10分以上かかる物件は遠く感じられることも少なくありません。賃貸に出したときを想定し、入居者に選んでもらうためには7分以内に収まる物件を探すのがおすすめです。

駅から徒歩7分以内にどんな施設があればいいか

駅そのものについては、快速または急行などの停車駅であるかどうかを見るとともに、各鉄道会社が発表している乗降客数に着目します。複数路線が乗り入れているターミナル駅であるかどうかに加えて乗り換えのしやすさなども見ると、より正確な判断が可能です。

駅の外に目を向けると、23時~24時など深夜まで営業しているスーパーや、保育施設などが駅の周辺にあるエリアはおすすめです。ただし、スーパーについては時間の経過とともに閉店してしまう可能性もあるため、最低でも駅の近辺に2店舗以上あると安心と言えます。

なお、駅前に商店街があることを売りにしている物件は少なくありません。しかし、営業時間が短く夕方には閉店してしまうような店が並んでいる商店街は、会社帰りの人が利用できないため、むしろ不人気です。

近年では営業時間が短いスーパーは減りつつあるものの、駅前の商業施設については営業時間を確認しておく方が安全と言えます。

マンションの築年数にこだわるべき理由

日本では新築マンションの方が好まれるため、中古マンションを購入するとしたら築何年までにするのが良いのか疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。ここからは、2001年以降に建設されたマンションにこだわるべき理由を解説します。

品確法施行後の物件だから

「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が施行されたのは2000年4月です。品確法が施行されたことで、新築住宅においては、建物の構造部分について売主は10年間の瑕疵担保責任を負うこととされました。

結果的に、2001年以降に完成したマンションには、耐震等級や省エネルギーに加えて遮音性などを向上させた物件が比較的多くなっています。

好立地の物件が多い

2001年前後に建設されたマンションには、もともと一流企業の社宅跡地だったことなども多く、比較的好立地な物件も多いものです。2001年前後の時期は、長引く不況によって様々な会社が保有する社宅やスポーツ施設などを手放していた時期でもあります。

また、2001年頃に建設されたマンションは、2021年時点で築20年前後に到達しています。中古マンションは築21年を過ぎると値下がりしづらくなるため、物件購入後の値下がりリスクが低いのも2001年前後に建設されたマンションの特長です。

まとめ

今後マンションを購入するのであれば、都心または準都心の駅から徒歩7分以内で2001年以降に建設された60㎡のマンションがおすすめです。

上記条件のマンションがおすすめと言える根拠には、今後増えると予測される世帯構成やインターネットによる情報検索方法の変化など、様々なものがあります。時代の変化とともに求められる不動産も変化しているので、旧来的なイメージに囚われない物件を選ぶことが重要です。


【関連リンク】その他の本はこちらからご確認ください。



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2019年2月28日発行

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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