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未来が描けていないあなたに 賃貸併用住宅「稼げるマイホーム」のすすめ

未来が描けていないあなたに 賃貸併用住宅「稼げるマイホーム」のすすめ

椿内 学 (著)

2021年10月4日発行

近年、年金や老後の生活に関するニュースが盛んに報道されています。しかし、必要な費用をしっかり計算したうえで老後の生活に備えている人は少ないものです。また、遠い先の生活についてはその時に考えればいいやという気持ちを持つ人もいるのではないでしょうか。

漠然とした不安を抱いているものの、今それほど貯金ができるわけではないし、どうしたら良いかわからないという人も多いでしょう。そのような人たちにお勧めなのが、賃貸併用住宅を建てることです。

賃貸併用住宅は「稼げるマイホーム」であるとも言えます。この記事では、賃貸併用住宅のメリットや抑えておくべきポイントについて解説します。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅とは、オーナーが住む部屋と外部の人に賃貸する部屋とが混在している集合住宅のことです。例えば、アパートの1室にオーナーが住んでいる状態などをイメージするとわかりやすいでしょう。

マイホームと別に投資用不動産を購入して運用する場合と比較すると、賃貸併用住宅を運用するメリットは大きく分けて3つあります。

低金利のローンを利用できる

賃貸併用住宅の建築に当たっては住宅ローンを利用できるため、低金利のローンを利用しながらの賃貸経営が可能です。不動産投資の初心者の方の中には、これがなぜメリットになるのか疑問に感じる人もいるかもしれません。

通常、投資用不動産を購入する場合には、不動産投資ローンやアパートローンなどを利用することになります。不動産投資ローンやアパートローンは、マイホームを購入する時に利用できる住宅ローンとは別物です。

不動産投資ローンやアパートローンは、部屋を貸して賃料収入を得る賃貸経営のために利用するものであり、入居者から得られる家賃収入が主な返済原資となります。その一方で、住宅ローンはサラリーマンなどの仕事で得られる給与収入を返済原資とすることが一般的です。

賃貸経営はサラリーマンなどの仕事と比較すると不安定であり、金融機関から見ると、不動産投資ローンやアパートローンは住宅ローンよりも貸し倒れリスクが大きくなります。このため、不動産投資ローンやアパートローンなどは、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。

金融機関や審査結果によって異なるものの、住宅ローンの金利は0.5%~1%前後である一方、不動産投資ローンやアパートローンなどは2%~3%前後が目安です。

なお、住宅ローンを利用して投資用マンションなどを購入し第三者に賃貸することは、金融機関との契約における違反行為に該当するためやってはいけません。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、投資用マンションなどと違って物件の購入者が住むことになるため建築・購入にあたって住宅ローンを利用可能です。建築または購入する不動産の価格のうち「自分が住んで使う部分の価格割合」が50%を超えていれば、住宅ローンの審査に通過することを期待できます。

柔軟性を持った対応をできるのが大きなメリット

低金利のローンを利用できる点に加えて賃貸併用住宅のメリットとなるのは、ライフスタイルの変化に合わせて家の利用方法を変えられることです。

多くの人は、子どもが生まれた・子どもが大きくなって今の家が手狭になってきたなどの理由によって家を住み替えます。例えば、子どもがいないうちに賃貸併用住宅を建てたとしたら、ライフスタイルの変化に伴って結局引っ越すことになるのではと考える人もいるかもしれません。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、子どもが成長したなどのタイミングにおいて、それまで貸し出していた部屋を子ども部屋とすることも可能です。子どもが独立した場合は、再度貸し出すことで家賃収入を得られます。

部屋を子ども部屋に充てている間は少なくとも1室分の家賃は入ってきませんが、他の部屋に入居者が入っていればそれほど大きな問題ではありません。1室分の家賃が入ってこないとしても、通常の戸建を購入して住宅ローンを返済するよりは負担が軽くなります。

例えばワンルームマンションなどの場合は、複数物件を所有していないとこのような運用ができないため、柔軟性が強いことは賃貸併用住宅の大きなメリットです。

賃貸併用住宅の相続税

賃貸併用住宅は相続においても大きなメリットがあります。住宅を相続する場合は住宅の相続税評価額に対して相続税が課税され、住宅の相続税評価額は市場流通価格の7割程度というのが一般的です。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、相続税評価額が市場流通価格の1割程度まで下がる可能性があります。詳細な解説はここでは省略しますが、「賃貸アパートの場合は相続税が安くなる」「亡くなった本人が住んでいた家は相続税が安くなる」という相続税法上の特例に当てはまることがあるからです。

マイホームや投資用マンションなどを相続する場合と比較して、賃貸併用住宅の相続は節税できる可能性があります。

賃貸併用住宅を建てる時の注意点

賃貸併用住宅の売り物件というのは市場にほとんど出回っていないため、運用を目指す上では物件を建築することからスタートするのが大半です。物件の建築に当たって注意すべきポイントを2つ解説します。

とにかく駅近の立地にこだわる

不動産の賃貸経営をするのならば、駅近で便利な場所に建っている物件の方が良いというのは、不動産投資の初心者であっても想像できるのではないでしょうか。しかし、都心では特に駅近というと価格も高くなるのが実態です。

例えば、東京都内で急行電車の停車駅から近い場所に賃貸併用住宅を建てようとすると、初期費用が非常に高くなってしまいます。おすすめなのは、各駅停車しか止まらない駅から近いエリアを選ぶことです。

各駅停車しか止まらない駅から徒歩10分圏内に物件を建てる場合の予算は、急行停車駅から徒歩15分以上かかる立地で物件を建てる場合の予算とほぼ同額です。

例え急行停車駅であっても、駅から徒歩15分以上かかるエリアの物件では入居者からの人気が非常に低くなります。駅から徒歩15分以上の物件は、たとえ新築時は人気があったとしても、築年数の経過に伴って人気が落ちていくのが一般的です。

とにかく長期間運用することが前提となるため、賃貸併用住宅の運用においては築年数が経過しても集客力を維持することが重要です。

賃貸する住戸の中身にこだわる

賃貸併用住宅を運用する上では、競争力を維持するために間取りにこだわることも重要なポイントとなります。

ワンルームマンションは特に、間取りや設備が画一的であり、競合物件との差別化が難しいものです。賃貸併用住宅を建てる場合も、賃貸する住戸の間取りをワンルームマンションと同様にすると、競合物件との激しい競争にさらされてしまいます。

例えば同じワンルームであっても、寝室用のスペースと居室スペースとを明確に分けたり、大きな収納を確保できるようにしたりなど、設計の時点で競合との差別化を図れるように工夫することが重要です。

まとめ

賃貸併用住宅の運用にあたっては、自分が仕事を続けてマイホームに住みながら賃貸できるため、マイホームとは別に物件を購入する場合と比較して繰り上げ返済が容易になります。賃貸併用住宅の運用はローンの返済・金利や相続税など金銭的な面でのメリットが大きいものです。

その一方で、賃貸住宅としての競争力を長期間維持するため、物件の立地や間取りなどには特にこだわることが重要になります。


【関連リンク】その他の本はこちらからご確認ください。



未来が描けていないあなたに 賃貸併用住宅「稼げるマイホーム」のすすめ

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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