マンション投資基礎知識

不動産投資で物件を売却する手順と注意点について

不動産投資で投資規模を拡大するためには、売却によって物件を入れ替えていくことも必要になります。しかし、投資用物件の売却を経験したことがない場合は、どんな手順で進めればいいのか、注意点はどこにあるのか迷う人もいるのではないでしょうか。

不動産投資において物件を売却する手順や、売却を成功させるための注意点などについて解説します。

不動産投資で物件を売却する手順

不動産投資で物件を売却する手順について、順を追って解説します。投資用物件の売却を成功させるために重要なポイントは、売却を依頼する不動産会社を選ぶところです。

売却完了の期限を決める

投資用物件の売却を成功させるためには、最初に売却完了の期限を決めることが重要です。物件を売却する動機としては、より高収益の物件に買い替える、赤字収支が続いているなど様々なものが考えられます。

しかし、「なんとなく」市況が良くなってきたからなどの動機で売却するのは、あまりおすすめしません。売却し終わった後で「もっと高く売れたのではないか」など、悩むことにもなりかねないためです。

売却活動を始める前に売却の目的と期限を設定すると、判断基準ができるため、買主と交渉になった時にも迷わずに済みます。

不動産会社から査定を受ける

投資用不動産を売却するためには、最初に不動産会社から物件の査定を受けて、売却額の目安をつかむことから始めます。なお、物件の買い替えを目的としていて、従来の管理会社を引き続き利用する予定であれば、管理会社から査定を受けるのも問題ありません。

しかし、管理会社が物件の売却を取り扱っていない場合や、管理会社を変えても良いなどの場合は、複数の不動産会社から査定を受けるのがおすすめです。

査定を受けるのが1社のみだと査定額の妥当性を検証できません。また、対応の良し悪しによって不動産会社を比較する目線も重要です。査定の根拠が論理的で投資家にとって納得できるものであれば、その後の対応にも期待を持てます。

そのほか、例えば3社など複数の不動産会社から査定を受けて査定額を比較することで、できる限り高い価格で売り出せます。

絞り込んだ不動産会社と媒介契約を締結する

査定を受けて不動産会社を絞り込んだら、売却活動を依頼するために媒介契約を締結します。媒介契約には3種類あるため、それぞれの特徴把握が重要です。各契約の大まかな特徴は以下の通りです。

契約の種類 特徴
専属専任媒介契約 売主は他の不動産会社と媒介契約を締結できず、自ら買手を見つけてきた場合にも、契約した不動産会社の仲介を受ける必要があります。その一方で、不動産会社は1週間に1回以上のペースで活動の進捗状況を売主へ報告する義務を負います。
専任媒介契約 この契約の場合も、売主は他の不動産会社と媒介契約を締結できません。しかし、売主が買手を見つけた場合は必ずしも不動産会社の仲介を受ける必要はありません。なお、不動産会社は2週間に1回以上のペースで活動状況を報告する義務を負います。
一般媒介契約 売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結可能です。また、売主が買手を見つけた場合は、不動産会社の仲介を受ける必要はありません。ただし、不動産会社は活動状況の報告義務を負わないため、コミュニケーションには要注意です。

 

専属専任媒介契約は、不動産会社とのコミュニケーションが密になる一方で、売主にとっての自由度はあまり高くありません。その一方で、一般媒介契約は売主にとって自由度が高いものの、手数料を獲得できるとは限らないため、不動産会社があまりやる気を出さない可能性もあります。

投資用不動産は、実需の不動産と違い、口コミによって買手が見つかることも少なくありません。特に投資家の勉強会などコミュニティに参加している場合は、投資家自ら買手を見つけられる可能性も高くなります。自身の状況と照らし合わせて媒介契約を選ぶことが重要です。

売却活動をスタートする

不動産会社との媒介契約締結が完了したら、物件の売却活動をスタートします。物件の広告は、インターネットや専門誌に物件情報を掲載するなど様々です。

細かいポイントではありますが、広告による反響を増やすためには、きれいな写真を用意することなども重要です。例えばアパートなど一棟ものの物件であれば、日頃から廊下などをきれいにしておき、晴れの日に写真を撮っておくことなども、反響を増やすための対策になります。

買手候補者と売却条件について交渉する

売却活動によって買手候補者からの問い合わせが入ったら、売却条件に関する交渉を始めます。交渉の内容として多いのは例えば以下のものです。

  • 物件価格に関する交渉
  • 設備の交換や処分に関するもの
  • 諸費用の負担区分に関するもの
  • 資金の支払日程に関するもの

物件価格に関する交渉のことを「指値交渉」とも言います。なお、交渉になったとしても、買手の指定通りに値下げしてしまうのは望ましくありません。いくらまでなら下げてもいいのか、不動産会社に相談しながら目安を決めておくことが重要です。

また、複数の買手候補者から問い合わせが入った場合は、指定額が多少低かったとしてもなるべく現金購入者を優先するのが得策です。買手がローンを利用する場合は、ローン審査を通過できなかった時に取引が流れてしまうためです。なお、売却条件について買手と合意したら売買契約を締結します。

物件の引渡し

売買契約を締結後、引渡し日までに資金の着金確認が取れたら物件の引き渡しに移ります。住戸の鍵や設備の取扱説明書・保証書など買手に引渡すものは多岐に渡るため、スムーズに取引を完了させるためには、あらかじめ必要なものを整理しておくことが重要です。

所有権移転登記を完了する

売買資金の決済と鍵などの引渡しが完了したら、物件の所有権移転登記をします。登記手続きそのものは、居住用の不動産を売買するときと変わりありません。また、不動産会社の仲介を受けた場合は、不動産会社に対する仲介手数料の支払いも進めます。

物件を売却する際の注意点

投資用物件の売却を成功させるために、あらかじめ注意するべきポイントについて解説します。特に、物件の売却時期については先に決めておくことが重要です。

あらかじめ出口戦略を立てておくのが重要

不動産投資において損をしないためには、いつ物件を売却すればいいのか悩む人は多いものです。物件の売却に適したタイミングは複数ありますが、重要なポイントは物件購入時に売却時期の見当をつけておくことです。なお、物件の売却に関する計画のことを「出口戦略」と呼びます。

不動産投資では築年数の経過に伴って適正な家賃が下がっていきます。その一方で、修繕の発生頻度が上がるなど、必要経費は増えていく点に要注意です。長期間物件運用を続けていると、いずれ収支が赤字になる時期が到来します。収支が赤字になるタイミングのことを「デッドクロス」と呼びますが、デッドクロスが到来する前に物件を売却するのが重要です。

また、デッドクロスのタイミングについては、必要な情報が揃っていれば、物件を購入する前にシミュレーションできます。理想的な売却時期や価格について、物件を選ぶ時点で見当をつけておくことが重要です。

高く売りたい場合は空室期間中に売り出すのを避ける

物件を売却するのであれば、誰もが高く売りたいと考えるものです。空室期間中を避けて売却するほうが、高く売れる可能性が上がります。

空室中に物件を売り出すと、買手から売り急いでいるのではないかと思われて、指値交渉に発展する可能性が高いものです。空室が発生していると、運用を続ける分だけ赤字が拡大してしまうため、売手にとっても「とにかく早く売りたい」という気持ちが強くなります。

売り急ぐと結果的に買い叩かれてしまう可能性も上がるため、物件売却時の空室には要注意です。

大規模修繕工事の時期などを避ける

区分マンションを売却する場合は特に、大規模修繕工事の時期を避けるほうが無難です。大規模修繕工事が始まると、足場が組まれて外観が見えなくなってしまいます。また、住戸内で騒音や振動も発生することから、入居者にも敬遠されやすいものです。

買手からみると大規模修繕工事中は実際に物件を運用しているイメージを掴みにくいため、物件が売れにくくなります。大規模修繕工事の時期については、マンションの管理組合が作成している長期修繕計画に掲載されています。区分マンションの出口戦略を策定する時には、長期修繕計画の確認も重要です。

まとめ

不動産投資で物件の売却を成功させるために重要なポイントは、売却時期をあらかじめ決めておくことと、不動産会社を比較して選ぶことです。

買手との交渉で判断に迷いが出ると後悔する結果になりかねないため、売却時期や売却価格についてはあらかじめ基準を決めておくことが重要になります。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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