マンション投資基礎知識

マンション投資の出口戦略はやはり売却?売却価格を上げるためのポイント3つ

マンション投資の出口戦略は、「相続」や「自身で住む」、「売却」など選択肢が豊富です。 オーナーが選ぶ出口戦略で多いのは「売却」で、売却益を高くするポイントをおさえることで不動産投資の合計収益を上げられる可能性があります。 この記事ではマンション投資の出口戦略設定の方法、売却価格を上げるためのポイント3つ、売却時のコストとなる「譲渡所得税」についてお伝えしていきます。

マンション投資の出口戦略、何を選ぶ?設定の方法とは

マンション投資では出口戦略が重要となり、多くのオーナーは「売却」を選びます。 ただし1LDKや2DK程度の広さの場合、将来的に自身で住む事や子供に相続する事が可能になります。 

一棟を丸ごと購入した場合には、解体して駐車場経営などの土地活用、新たに老人ホームや賃貸住宅を建てる等の運用方法もあります。 

出口戦略はどうやって設定したら良いのでしょうか? 

既に物件を持っているオーナーは、運用しているマンションの売却価格の相場を把握し、これまでの運用益と合わせてトータルでの不動産投資の収支を計算してみましょう。 予想売却価格と運用益がローンの残債を上回る時には、不動産投資としては成功となり売却による出口戦略が可能です。予想売却価格と運用益がローンの残債を下回る時は、売却よりも自身で住む、相続を行う方法が損失は少ない可能性があります。 ただし今後ローンを返済し、残債を減らしていくことで売却による出口戦略が可能となります。 今後物件を購入予定の方は、「相続」「自身で住む」「売却」などの出口戦略から自身のライフプランやマネープランに沿った方法を設定し、物件を選んでいきましょう。 

 

マンションの売却価格を上げるためのポイント3つ

マンション投資の出口戦略として第1に挙げられる「売却」ですが、売却価格を上げるためにはポイントがあります。 1番のポイントは「物件を安く仕込む」ことです。より多くの物件情報を見て、「お宝物件」を見つけ出すことが最も効果的な方法となります。 購入後には、オーナーとして共用部分の維持管理・満室経営を行う事も重要となります。 

1.購入時に物件を安く仕込む

売却により利益を上げる最大のポイントは「物件を安く仕込む」ことです。 例えば市場価格2000万円相当のマンションを1800万円で購入し2200万円で売却した場合、2000万円で購入した時の売却益は200万円ですが、1800万円で購入した時には400万円の利益となります。 物件を安く購入するためには、物件選びでポータルサイトや不動産会社を活用し、多くの「マイソク」と呼ばれる物件情報を見て割安の物件を探し出しましょう。 物件の価格はエリアや周辺環境、物件の構造などによって異なりますので、不動産会社と相談しながら物件を探すのも良い方法です。 

2.共用部分の維持管理・小規模なリフォーム

購入希望者が物件を見学に来た際に、共用部分の維持管理が出来ていないとマイナスの印象を与えてしまいます。修繕費用が必要として「〇十万円割り引いて下さい」と要求される事もあります。 

共用部分の清掃などを徹底し、維持管理の状態を良くしておくことで「きちんと管理されている物件」として購入希望者の印象が良くなります。 管理会社に委託している方は、定期的に物件を見学し管理・清掃状況などをチェックしてみましょう。 築年数が古い物件では、クロスを張り替える、ドアノブやスイッチなどを替えるといった小規模なリフォームで印象が変わります。売却価格を少しでも上げたい方には適した方法となります。 ただし大規模なリフォームは費用対効果を考えて慎重に行いましょう。 

3.満室率が高い経営

入居率が高いマンションは売却価格が高くなる傾向にあります。 投資用物件は次の買主も投資用として購入する確率が高い事から、「収益が出しやすい」「ローンが組みやすい」という点も重要なポイントとなります。 金融機関は融資審査の際には物件の稼働率も評価に加えますので、満室率が高いマンションは審査に通りやすくなっています。もちろん買い手にとってもプラスの評価となりますので、売却益が出やすいでしょう。 

マンション投資の出口戦略では「税金」も重要

物件を売却し、利益が出た時には「譲渡所得税」という税金を納める義務があります。 譲渡所得税は物件の保有年数で税率が異なり、場合によっては不動産投資の利益に大きな差が出る事があります。 

譲渡所得税とは?短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産を譲渡して利益が出た場合、「譲渡所得税」を納付する義務が生じます。 譲渡所得税とは土地、建物、株式などの資産を譲渡することによって生ずる「譲渡所得」に一定の税率をかけて計算します。 

譲渡所得税は、土地や建物の所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。 

<譲渡所得税の税率> 
 

譲渡所得税の税率

※確定申告の際には、所得税と併せて所得税額に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。  

なお譲渡所得は以下のように計算します。 

譲渡所得

取得費は土地や建物の購入代金、不動産会社への仲介手数料などの合計額です。 譲渡費用は売却時の仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために必要な費用、建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。 

実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。 以下の条件で短期譲渡所得と長期譲渡所得の税金をシミュレーションしてみましょう。 

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税金をシミュレーション

譲渡所得:4500万円-(3000万円+500万円+200万円)=800万円 

短期譲渡所得:800万円×30%=240万円(所得税) 800万円×9%=72万円(住民税) 

合計:312万円 

長期譲渡所得:800万円×15%=120万円(所得税) 800万円×5%=40万円(住民税) 

合計:160万円 

物件の保有年数が5年を超えるか否かで、152万円の差が出る事が分かりました。 もちろん保有年数が長いと物件の価格が落ちる可能性は高くなりますが、売却時期で悩んでいる方は5年超になると税金がおさえられることを覚えておきましょう。 

マンション投資の出口戦略は多いほうが良い

マンション投資の出口戦略の設定方法や売却価格を上げるためのポイント3つ、売却の際に支払う譲渡所得税について解説してきました。 マンション投資で「売却」を選ぶオーナーは多いですが、1LDK~2LDK程度の「コンパクトマンション」の場合、運用後に自身で住む、相続税対策など多様な出口戦略が可能です。 売却益を上げられる運営を行いながら、出口戦略を多く選べるコンパクトマンションを検討してみましょう。 

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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