本に学ぶマンション投資

少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術

少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術

芦沢 晃 (著)

2019年12月20日発行

近年の日本はまれに見る低金利時代に突入しているため、ローンを利用してワンルームマンションに投資したいと考える方もいるのではないでしょうか。

不動産投資の入口として、中古ワンルームマンションの投資はオススメです。中古ワンルームマンションは稼働率が高く、立地によっては家賃の下落も発生しにくいです。

よい物件に投資するためには、あらかじめ物件売却まで計画を立てておくことと、不動産業者との関係構築などが重要になります。

この記事では、特にサラリーマン投資家が成功するために、ワンルームマンション投資の実態や物件選びのポイント、不動産会社との付き合い方などについて解説します。

ワンルームマンションの稼働率や家賃下落率について

筆者は中古ワンルームマンションに絞って57戸の物件へ投資しています。57室の運用データから、首都圏ワンルームマンションのリアルな空室率や家賃下落率について確認してみましょう。

稼働率

筆者が所有する全57戸の平均稼働率は95%以上です。なお、戸数が57戸で稼働率が95%ということは、常に2〜3戸程度空室が発生していることになりますが、実際にはそのようなことはありません。

2〜3年程度は満室状態が続き、経済変動があったり年度末に入居者が移動したりすると、7〜8戸程度空室が発生します。空室は2〜3ヶ月程度で解消されて再び満室に戻るのが1つのサイクルです。このサイクルが数年ごとに繰り返されています。

ちなみに、郊外で投資するのならば、賃貸管理会社を慎重に選ぶ必要があります。郊外では賃貸管理会社の力量によって入居率が大きく異なるためです。

家賃下落率

筆者の投資物件では、都心部の16㎡築20年の物件(水回りは3点ユニット)で、平均して1%/年程度家賃が下落しています。家賃についても毎年均等に下落していくわけではありません。

賃貸期間2年の契約で1回契約更新後、次の入居者募集に際して4%程度下がるケースが多いです。しかし、近年では都心と郊外との差が激しくなっています。

東京都心では家賃を数%値上げしても退去前後で入居者が決まる一方、横浜や川崎などの郊外では、10%程度値下げしないと入居者が決まらない状況です。

自己資金の増やし方

不動産投資はローンを利用するのが定石ですが、最近では、ローンに頼りすぎたがために失敗してしまう投資家も増えています。フルローンやオーバーローンなどを利用した失敗例が典型的です。

また、スルガショックやかぼちゃの馬車など不動産投資にまつわる不祥事の発生に伴い、不動産投資ローンの審査を厳格化する金融機関も増えています。

ローンの申し込みをしても、物件価格の20%〜30%程度自己資金を投入するよう金融機関から求められることが多いです。ここからは、特に多くのサラリーマン投資家が課題とする自己資金の工面について解説します。

節約と副業

就職や結婚などライフステージが変化していくと、マイホームや車を購入したり、生命保険に加入したりすることが多いです。これらを社員寮または社宅(福利厚生にない場合は実家暮らし)・レンタカーまたは原付バイク・共済または団体保険などにしていきます。

とにかく生活のランニングコストを減らしていけば、数年で数百万円貯めることはできるでしょう。

また、副業が推進されている近年では、クラウドソーシングを活用した在宅ワークなども有効です。副業で収入を増やしていく場合は、例えば不動産業に従事している人であれば不動産に関するライターなど、本業の専門知識を絡めた仕事を選ぶことがカギになります。

物件選びで重要なポイント

投資物件の選別において表面的に重要なポイントは、駅からの距離・構造・築年数など複数あります。駅近や築浅などの条件が入居者から好まれることは言うまでもありません。

しかし、一般的に「いい物件」は競争が激しく、時間や資金などに制限があるサラリーマン投資家が購入するのは難しいです。「自分なりにいい物件」を見つけるため、物件選びにあたっては以下のポイントをあらかじめ整理しておきましょう。

物件売却までをイメージする

昨今では、家賃収入を年金代わりにしたいと考えて不動産投資を検討する人も多く、賃貸運用中の利回りにばかり注目が集まりがちです。しかし、築年数の経過とともに家賃が下がる一方で、維持修繕費は上がっていきます。

不動産投資は、賃貸運用を長期間継続すればいずれ赤字になる可能性もあり、赤字運用になる前に物件売却するのが定石です。

物件選びのときには、赤字運用になるタイミングはいつなのか、あるいは自分が継続的にほしいと考える収入ラインを割り込むのはいつなのか、物件ごとに見極めることが重要です。

また、運用益によって売却タイミングを見極めるためには、家賃収入から全ての経費を支払った後に残る「キャッシュフロー」の計算が必要になります。

不動産投資に割ける時間とエネルギーを見積もっておく

利回り重視で投資物件を探していると、地方のアパートなどが候補にあがることも多いです。しかし、地方物件を管理するためには地場の賃貸管理会社を開拓することが必要になります。

また、地方物件の現地確認には、地方まで移動する時間とエネルギーがかかります。これらのコストをかけられるかどうか、あらかじめ見積もっておくことが必要です。

対面でコミュニケーションを取りやすい賃貸管理会社の協力を得ながら、現地を手軽に確認できる物件に投資するのが最も理想的な投資スタイルといえます。

購入ルートの開拓方法

ある程度知識を身につけて投資計画を明確にすれば、物件選びの基礎を整えることができます。しかし、いい物件の情報というのは、不動産業者間だけでやり取りされることも多いです。

いい物件に投資するためには、不動産業者から優先的に物件紹介してもらえる体制を整えておくことも必要になります。ここからは、不動産業者との関係を構築するために重要なポイントについて解説します。

各社の特徴を知る

投資用不動産の販売会社にはそれぞれ得意な分野があり、例として以下3つのパターンに分類できます。

  • 広く不動産オーナーから物件を買い取って再販している不動産会社
  • 過去に販売した自社ブランドの物件を買取再販している不動産会社
  • コネを使って未公開物件のみを買取再販している不動産会社

不動産会社の特徴を見極め、自らの投資目的にあった物件を購入できるようにすることが重要です。

投資時期を不動産会社に合わせる

投資用不動産会社の営業には、販売ノルマが課されていることも多いです。また、不動産会社は、決算期直前に数字をかき集める必要に迫られることもあります。

不動産会社からしてみると、同じ価格で物件を販売するにしても、なんでもない時期に物件を買う顧客と数字に困っている時期に物件を買う顧客とでは、ありがたみが違います。

不動産会社の担当者に自分自身を印象付けるため、物件を購入する時期も不動産会社に合わせてみるとよいでしょう。

紹介物件のリクエストは具体的にする

不動産会社に物件情報をリクエストするときは、担当者の目線で探しやすい条件を提示してあげることが重要です。例えば投資家が以下のような物件を不動産会社にリクエストしたとします。

  • 築年数25年以内で運用キャッシュフローのみで資金回収が可能、空室率5%以内で家賃下落率1%以内の物件

一見、上記のリクエストはとても具体的に思えるかもしれません。しかし、営業マンに対するリクエストの内容としては不適格です。以下のリクエストのほうが、不動産会社から情報を受け取れる確率は上がるでしょう。

  • 〇〇線××駅のエリアで築年数10年程度、〜〜万円前後の物件

1つ目のリクエストは、担当者がリクエストを受け取った後に時間をかけて物件を検索しなくてはいけません。一方、2つ目のリクエストは物件探しに多くの時間はかからないでしょう。

なお、2つ目のリクエストでよい物件情報を提供してもらうためには、先に投資家自身が投資目的に沿ってエリアの絞り込みなどをする必要があります。

まとめ

不動産投資は物件選びの時点でほぼ勝負が決まっているといわれています。よい物件に投資するため特に重要なのは、物件売却までイメージした戦略を立てることと、時間や労力に無理のない範囲で投資することです。

あらかじめ売却まで見据えた計画を立てるためには、賃貸運用の手残り額(=キャッシュフロー)をシミュレーションすることが必要になります。また、投資物件は管理会社とのコミュニケーションコストが低く、現地確認もしやすいエリアで選ぶことが重要です。

そのほか、不動産会社からよい物件情報を流してもらうためには、できる限り条件を具体的な内容へ落とし込んでからリクエストしましょう。不動産会社にはそれぞれ得意分野があるので、投資目的に沿った物件を得意とする不動産会社を見極めることも重要です。



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