マンション投資基礎知識

マンション投資は得か損か:その7 賃貸管理の仕組みづくり

マンションの経営と管理をしている自分を思い描いたことはありますか?
実際の管理となると、入居者募集から、家賃の入出金管理、クレーム処理など、賃貸の管理業務を数えればきりがありません。特に、別に本業をお持ちの方には煩わしいものであることは間違いないでしょう。

安心の家賃保証・滞納保証サービス

総務省の住宅統計データでは、マンションの空室率は全国平均で10%を超えています。空室や滞納などで当初予定していた家賃が得られなかった場合、マンション投資計画に狂いが生じます。

特に借入金によってマンション投資をしているときには、ローンの返済が家賃収入では賄うことが困難になって自己資金を持ち出さなければいけない事態にもなります。このような空室や滞納のリスクを回避するために、空室があろうとなかろうと定められた一定の家賃収入を保証する家賃保証サービスや入居者の賃料が滞っている、いないにかかわらず、定められた賃料を定められた日に立替払いする滞納保証サービスを活用することも念頭に置く必要があります。

保証サービスの選び方

保証サービスに入れば半永久的に一定の家賃収入が得られるかというと、そうではありません。

空室保証(サブリース)は通常2~3年で契約を更新になるので、更新時には、当然、相場に合わせた家賃の見直しがかかります。特に新築マンションの場合、一人目の入居者のときは、相場より若干高い家賃を設定しても入居者を確保することができますが、新築と歌えなくなった瞬間に、プレミアム価格として設定されていた家賃は引き下げられケースがほとんどです。購入当初の家賃収入で収支計画を立てていると、のちのちキャッシュフローが苦しくなるので注意が必要です。

また、滞納保証の場合も、入居者が変わるごとに契約をするので、閑散期に入居者に退去されてしまった場合、相場よりも安い家賃で入居者を募集しなければならないケースもあります。

賃貸管理代行を専門の業者に依頼する場合でも、サービス内容を吟味し、さまざまな状況をシミュレーションして選択する必要があります。

無理のない運用の仕組みづくりのために

マンション投資は、入居者を確保し毎月安定した家賃収入を得ることで初めて成立するものですので、自身で行う場合も管理会社に依頼する場合も、賃貸を管理する仕組みを作ることが大事です。

家賃保証サービスや滞納保証サービスを利用する場合、両者とも手数料がかかるので、確実に利回りは低下してしまいます。しかし、これらのサービスをご利用いただいた場合、入居者募集から契約手続き、入居者のトラブル、苦情処理にいたるまでわずらわしい賃貸業務を賃貸管理会社に任せられるので、オーナー様の手を煩わせることなく、入退居手続きの煩わしさと空室や滞納のリスクから解放される安定経営が可能となります。


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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

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    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

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  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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