マンション投資基礎知識

不動産投資でローンの繰上げ返済は必要?出口戦略の考え方を解説

不動産投資を始めるときには、物件を購入する前に出口戦略を考えておくことが重要です。物件を売却する時期や売却に向けた計画などのことを出口戦略と呼びます。

また、不動産投資の出口戦略を考える上ではローンも重要なポイントです。長期的な計画においては、次の買主がローンを利用できるかどうか、繰上げ返済をすべきかどうかなども関わりがあります。

この記事では、不動産投資における出口戦略の考え方や、ローン繰上げ返済の要否などについて解説します。

出口戦略には投資目的が関係している

不動産投資の出口戦略を決めるためには、まず不動産投資の目的を明確にすることが必要です。出口戦略は物件の保有期間を決めることにもつながる上に、最適な物件保有期間は投資目的によって異なります。

物件の長期保有を前提とする場合

利益は少額でも良いので、家賃収入を年金代わりにしたいなどの場合は、長期保有を前提とした戦略が必要です。または、賃貸併用住宅で自分も居住しながら物件を運用する場合などは、長期保有が前提になります。

長期保有を前提として出口戦略を立てるためには、物件を購入する前の収支シミュレーションが非常に重要です。不動産投資では、物件の保有期間が長期化するにつれて、家賃収入は減って必要経費が増えていきます。

また、よほど立地が良くない限り、築年数が経過するほど入居者を入れる難易度は上がっていきます。周辺環境が変化する可能性もあるので、空室率は上がっていく前提のシミュレーションが必要です。

赤字運用になってしまうと、保有を続けたいけれど損切りせざるを得ない状態になりかねません。

また、区分マンションに投資して、将来的には自分で居住したいと考えている場合も要注意です。数十年後には状況が大きく変わっていることも考えられるので、自宅として適さなくなっている可能性もあります。

物件の短期保有を前提とする場合

投資目的が利益および投資規模の拡大にある場合は、短期保有を前提として物件の売買を繰り返す戦略が必要です。

例えば脱サラできるまで投資規模を拡大したいなどの場合は、最終的に一棟アパートを複数所有している状態が1つのゴールになります。区分マンションよりは一棟アパートのほうが、現金収入が多いからです。

短期保有を前提としてアパート投資の出口戦略を立てるためには、構造ごとの法定耐用年数に要注意です。法定耐用年数はローンの返済期間に影響します。

木造物件の法定耐用年数は短いため、木造物件の購入にローンを利用する場合は、毎月の返済額が高くなります。2番目以降の買い手から見ると、木造アパートは毎月の返済額が高いため利益が少なくなる点に要注意です。このため、築古の木造アパートは売却の難易度が高いと言えます。

そのほか、木造アパートはRC造物件と比較して劣化が早いものです。年数の経過とともに修繕費がかさむため、安定して収益を上げ続けるには経験や対策が必要になります。

特に経験がないうちは、木造物件に投資するのであれば、できる限り新しい状態で購入し、短期間で売却する前提の運用が向いています。

不動産投資にローンの繰上げ返済は必要?

不動産投資はローンを利用して自己資金比率を下げるのが定石です。しかし、ローン返済と支払金利は、毎月発生する経費の中でも大きな割合を占めます。

例えば、築年数の経過に伴って収支バランスが悪化した時などは、ローンの繰上げ返済も有効な対策の1つです。一方で、収支バランスに問題がないのであれば、無理な繰上げ返済は不要と言えます。

金融機関によって繰上げ返済には手数料がかかるほか、2021年時点では低金利が維持されているため、平常時の繰上げ返済にはあまりメリットがありません。貯まった資金を繰上げ返済に充てるよりは、次の物件へ投資するための頭金などにするほうが賢明です。

結局何年で物件売却するのが正解?売却の目安となる時期について

最適な物件の売却時期は投資目的によって違いますが、目安となる売却時期もあります。具体的な物件の売却時期について解説します。

物件購入後5年〜6年が最初の目安

最初に到来する物件売却時期の目安は、物件購入後5年〜6年が経過したタイミングです。不動産を売却すると、売主が得た売却益に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は物件の保有期間によって変わることを把握するのが重要です。

物件購入後の翌年1月1日以降5年が経過していない時期に物件を売却すると、短期譲渡とみなされて、物件売却益に39%の譲渡所得税が課税されます。

その一方で、5年経過後に物件を売却すると、長期譲渡とみなされて譲渡所得税の税率が20%になります。19%の税率差は大きいので、利益を大きくするためには、できる限り長期譲渡の段階に入ってからの物件売却が重要です。

また、例えば築23年以上経過した木造物件に投資している場合は、5年経つと税金が上がります。減価償却費を経費計上できなくなるためです。次の買い手がローンを利用する難易度も上がるため、築古の木造物件は特に5年〜6年が売却時期の目安となります。

2番目の目安は築10年〜15年

2番目の目安となるのは、築10年〜15年が経過した段階です。特にRC造のマンションに投資する場合は、この時期が大きな目安となります。大規模修繕工事の施工時期と重なるためです。

投資用物件で大規模修繕工事が施行されると、管理組合から修繕積立一時金を徴収される可能性もあります。そのほか、工事の施行期間中は物件の外観などもわからないため、入居者募集に不利となる可能性も否めません。

なお、大規模修繕工事の時期を考慮すると、築25年〜30年の時期も同様です。30年目に入ると特に、エレベーターの入替工事なども発生するため、費用発生の可能性がより一層高まります。

デットクロスの時期を見極めることが重要

すでに解説した通り、不動産投資では年数の経過とともに収入が減って経費が増えるため、長期間の保有を続けると、いずれ赤字になる時期がやってきます。また、収支が赤字になることをデットクロスと呼びます。

デットクロスの時期が来たら物件を売却するのが不動産投資のセオリーです。なお、デットクロスの時期を特定するためには、物件購入の前に長期の収支をシミュレーションする必要があります。

まとめ

不動産投資の出口戦略を決めるためには、先に不動産投資の目的を考えることが必要です。目的によって目安となる物件の保有期間が決まります。なお、不動産投資はローンを利用することが多いものの、収支改善などの目的がない限りローンの繰上げ返済はメリットが少ないものです。

なお、最終的に物件売却する前提であれば、次の買主がローン利用することを考慮すると、木造物件よりはRC造物件のほうが適しています。ただし、新築区分マンションは周辺相場よりも高い価格がついていることも多いので、事前の確認が重要です。


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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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