本に学ぶマンション投資

35歳までに現金1億円を作る入口戦略 不動産投資術

35歳までに現金1億円を作る入口戦略 不動産投資術

ひろや (著)

2021年10月6日発行

資産運用に興味を持つ人の中には、不労所得の仕組みなどを作っていずれはアーリーリタイアしたいと考える人も多いのではないでしょうか。2021年時点では、FIREについて解説する本も多数出版されるなど、アーリーリタイアの方法に多くの注目が集まっています。

アーリーリタイアを目指す上では、不動産投資も有効な資産運用の1つです。この記事では、20代のうちに不動産投資を開始した著者の経験に基づき、現金資産の拡大を目指す不動産投資のポイントを解説します。

初心者の物件選びにおいて重要なポイント

初心者が失敗しないために重要なポイントは、避けるべき物件の特徴を把握することや、投資規模拡大の段階的な計画を立てることなどです。

不動産投資の元手を作るために有効な方法とは

不動産投資は物件購入に際してローンを利用できる資産運用であり、自己資金を抑えて始められます。しかし、スルガショックやコロナによる景気低迷などを経た2022年時点では、銀行が融資を引締めにかかっていることも事実です。

不動産投資が初めてという場合は特に審査が厳しく、審査を通過出来ても物件価格の3割以上自己資金を入れるよう求められることなどもあります。不動産投資を始めるに当たっては、まず元手を用意する必要に迫られるケースがめずらしくありません。

不動産投資の元手を作るためには、まず毎月の収支を把握し、固定費を徹底的に削減することから始めるのが有効です。居住費・保険料・車にかかる費用の3つは、一般的な家計における三大支出となっています。これらを可能な限り削減すれば、元手を捻出するとともに、銀行からの評価を高くすることも可能です。

マイホームを購入してから腰を据えて不動産投資をしたいという人もいるかもしれません。しかし、マイホームの購入にローンを利用すると、収支がローン返済に圧迫されて銀行からの評価が低くなります。

初心者が避けるべき物件の特徴

ローンを活用しつつ投資規模の拡大を目指していく場合は、積算価格にこだわって物件を選ぶことが重要です。積算価格とは、銀行がローン審査の際に判断する物件の評価額であり、実際の売買価格とは別ものとなります。なお、積算価格の計算方法は以下の通りです。

積算価格 = 建物前面道路の路線価 × 敷地面積

建物の路線価については国税庁がウェブサイトで公表しているため、以下のサイトから確認できます。

※参照:路線価
https://www.rosenka.nta.go.jp/

積算価格が安い物件は、銀行からの評価が低いためにローンを引き出しづらく、必要な自己資金が多くなります。また、物件を売却する時にも同じことが起こるため、買手がつきにくく売却に苦労する可能性が高いものです。

物件を選ぶ際には、積算価格以外に想定利回りも指標の1つとなります。しかし、これ以外にも注意すべきポイントが主に2つあります。

1つ目は規模の小さすぎる物件を避けることです。例えばアパートの購入を検討する場合には、住戸数の少ない物件を避けることが重要になります。住戸数が少ないと、空室が発生した際の修繕費など経費が掛かった時に、他の部屋の家賃収入で穴埋めすることが難しくなるためです。

2つ目は想定家賃が安すぎる物件を避けることです。この理由も上記と同様です。例えば単身者向けのアパートであれば1戸当たりの家賃が3万円、ファミリー向けのアパートであれば1戸当たりの家賃が4万5,000円を下回ると、空室発生時に赤字が出る懸念もあります。

区分マンションは避ける

現金1億円を目標として不動産投資を始めるのであれば、区分マンションは避けて一棟アパートもしくは戸建物件を購入するのがおすすめです。理由は、前項で解説した積算価格にあります。

区分マンションには土地の評価がつかないため、一棟ものと比較するとどうしても積算価格が見劣りします。その一方で、一棟アパートや戸建物件は建物の評価額に土地の評価額も加算されるため、積算価格が上がりやすいものです。

ローンを使えるからと言って最初に区分マンションを買い増していき、与信枠を使い切った結果として投資規模の拡大に行き詰まるサラリーマン投資家は多いものです。特に新築区分マンションを買い増していくと、物件を売却しようとしても値下がり幅が大きいため売却に踏み切れず、次の手を打てなくなる危険性が高くなります。

まずは1棟購入してみることの重要性

不動産投資で大きなキャッシュを作ってアーリーリタイアしたいなどの希望を持っているものの、ローンを使うことや空室リスクが怖くてなかなか投資に踏み切れないという人も多いのではないでしょうか。

現代では、インターネットや本などを使えば不動産投資に関する様々な知識を吸収できます。しかし、知識を得て物件情報を見たとしても、100点満点の物件というのは見つかるものではありません。

また、机上の勉強によって知識を得るのと、実際に物件を購入して運用するのとでは吸収できる知見が大きく異なります。長期的な不動産投資を志すのであれば特に、まずは思い切って物件を1棟購入してみることが重要です。

3棟目までは収益性を重視する

どんな投資家でも不動産投資の空室リスクには敏感なものです。空室リスクを警戒するあまり、東京23区で表面利回り8%以下などの物件を購入するケースは多くみられます。

しかし、東京23区では固定資産税などの税金も高い上に、表面利回り8%以下の物件は収益性が高い部類には入りません。結果的に毎月の手残りがほとんど出ない結果になることは多いものです。

最初にリスクを警戒するあまり収益性を犠牲にしてしまうと、投資規模拡大のスピードが遅れてしまいます。不動産投資を始める当初は特に、収益性を重視して物件を選ぶことが重要です。

最低でも3棟目までは収益性にこだわることで、その後の物件を購入する際に、金融機関からローンを引き出しやすい体制を整えることができます。

収益性重視で物件を選ぶ場合は、地方都市の物件も視野に入れることが必要です。しかし、地方都市には、賃貸需要がないために空室リスクが高い物件も多くなっています。

空室による失敗を避けるためには、最低限の土地勘があるエリアに絞り込むとともに、賃貸需要の有無について地場の不動産業者へヒアリングすることが重要です。

投資規模を拡大するためのポイント

不動産投資で投資規模を拡大するためには資金を要します。資金を作るためには、物件の売却益を大きくすることが必要です。物件の売却益を大きくするためにこだわるべきポイントについて解説します。

物件を安く仕入れることにこだわる

不動産投資によって大きな資産を作るためには、物件の売却益にこだわることが重要です。物件の売却益を出すためには、市場価格よりも安い価格で物件を購入することが必要になります。また、購入価格を抑制できれば、家賃を相場より安く設定しても利益が出るため、空室リスクを怖がる必要もありません。

その一方で、不動産投資の業界には、市場価格よりも極端に安い物件など市場に出てこないという風潮があることも事実です。しかし、売主の事情に着目すれば、市場に公開されている物件の中からお得な物件を探し出すことも可能になります。

売主が物件を売却する事情として多いのは、大きく分けて、投資家による資産の整理と相続による2つです。また、売主が個人ではなく不動産業者である場合もあります。物件を選ぶ際に着目すべきポイントは、相続による売却と不動産業者による売却です。

相続による売却については、売主が物件の購入に関わっていないため、売主が売却額にそれほどこだわらないケースも多いものです。また、相続税には納税期限があるため、早く売却したいというケースも少なくありません。総じて相続による売却の場合は、値段交渉が通りやすいものです。

売主が不動産業者の場合は、売主が市場に精通しているため、こちらが妥当な金額で交渉を持ち掛ければ応じてもらえることが多くなります。また、不動産業者は短期融資を用いて転売事業を進めていることも多く、在庫が長期的に残ることを嫌がります。感情論を抜きにして交渉に入れるため、不動産業者との交渉は比較的簡潔にまとまることが多いものです。

高値売却のコツは継続的な満室経営

投資用物件を売却する場合は、買手の印象以上に金融機関の印象が重要になります。金融機関がフルローンで融資するとなれば、買手が増える可能性も上がるためです。

金融機関からの印象を良くするために重要なポイントは、長期的に満室経営を続けていることです。長期的な満室経営は、金融機関から見ると空室発生による貸し倒れのリスクが低くなります。また、収益性の高さからも貸し倒れリスクが小さく見えるものです。

そのほか、満室経営が続いていると、買手が内見する機会がないため値下げ交渉の材料を探しにくいというメリットもあります。スピード感を持って投資規模を拡大するためには、満室経営にこだわることが重要です。

まとめ

不動産投資は先例が多い上に、他の投資と比較すると再現性が高い資産運用です。しかし、実際には知識の欠如によって失敗してしまう投資家も少なくありません。不動産投資で成功するためには、正しい知識を身につけることが重要です。

また、不動産投資によって大きな資産を作るためには、積算価格にこだわって物件を選ぶこと、区分マンションを避けること、とにかく安く物件を仕入れることなどが重要になります。


【関連リンク】その他の本はこちらからご確認ください。



35歳までに現金1億円を作る入口戦略 不動産投資術

35歳までに現金1億円を作る入口戦略 不動産投資術

ひろや (著)

2021年10月6日発行

あわせて
読まれています

人気の記事

人気のタグ

監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

マンション投資の教科書を運営するジー・ピー・アセットが主催するセミナーのご案内 超入門!! 失敗相談事例に学ぶマンション投資セミナー


失敗しにくい不動産投資を誰でもお手軽に。自動でおまかせできる不動産投資FUKURAM