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2021年の振り返りと2022年の不動産市況について

不動産投資を始めようと思っている方の中には「2022年に不動産投資を行っても問題ないのだろうか?」と不安を抱いている方もいらっしゃるのではないでしょうか。2021年12月現在、日本経済に深刻なダメージを負わせた新型コロナウィルスの感染が拡大しているうえに、2022年には不動産業界における「2022年問題」により、「不動産市況に大きな影響を及ぼすのではないか」と懸念する声が絶えません。

では、2022年は不動産投資を始めない方がいいのでしょうか。その答えを見出すためには、2021年の正確な現状と2022年に不動産市場に影響を及ぼす可能性のある問題を詳細に把握しておくことが重要です。今回は「2021年の不動産市況の振り返り」や「2022年に影響を及ぼす危険性がある問題」について解説していきます。ぜひ参考にしてください。

2021年首都圏の不動産市況の振り返り

2021年の東京都や神奈川県などの首都圏における不動産市況は、中古マンション・中古戸建て住宅どちらの成約価格も上昇傾向でした。2020年に発生した新型コロナウィルス感染拡大の影響により、リモートワークが増え不動産需要が高まったことや、政府が打ち出した金融緩和政策などが不動産市況に良い影響を及ぼしたためです。 ここでは、2021年の首都圏における中古マンションや中古戸建ての市況状況について、それぞれのデータを交えて解説していきます。 

首都圏における中古マンションは全体的に右肩上がり

2021年の首都圏に属する中古マンションは、成約価格や成約㎡単価共に、大きな下落を見せることなく全体的に上昇しました。上記でも述べた通り、新型コロナウィルスの影響により多くの企業がリモートワークを実施しおうち時間が増えたことで、より良い住環境を整えたいと考える方が増加した事が要因だと考えられます。 実際に、下記の東日本不動産流通機構が公表した「Market Watch サマリーレポート 2021年11月度」の「首都圏中古マンション件数」のデータを見ると、首都圏における中古マンションの在庫数が24ヶ月連続で減少しており、不動産の需要が高まっていることが分かります。 

首都圏中古マンション件数の推移

引用:「Market Watch 2021年11月度」の「首都圏中古マンション件数」 

 

しかし、実は2021年は不動産需要が高まるとは、多くの方に考えられていませんでした。 2021年には前年に発生した新型コロナウィルスの影響や東京オリンピック閉幕の影響により、「不動産需要は減るのでは無いか」と不安を抱える方が多かったのが原因です。 ところが、予想とは裏腹に、人々の住まいに関する関心が高まったことで、購入者が増え在庫が減少しているという結果になりました。 

首都圏における中古マンションの価格は、前年同月と比較すると安定して上昇傾向

東京都や神奈川県などの中古マンションの成約価格は、前年同月と比べると安定して上昇しています。 まずは、東日本不動産流通機構が公表した「Market Watch サマリーレポート」の1月〜11月度までのデータを基に、中古マンションの成約価格と前年同月比をまとめたグラフをご覧ください。 

2021年首都圏における中古マンションの成約価格の推移グラフ

参考:「Market Watch 1月〜11月度」 

 

2021年の首都圏に属する中古マンションは、同年8月に価格が下落している月がありますが、それ以外の月は大きな下落を見せることはなく3,800万円前後を推移しています。さらに、2020年11月以降、どの月も前年同月比を上回る価格を推移しているため、全体的には増加傾向です。 

首都圏における中古マンションの成約m2単価

2021年の首都圏に属する中古マンションの成約m2単価も成約価格と同様に、安定して上昇傾向にあります。 

下記の表は、「Market Watch サマリーレポート 11月度」内の「首都圏 中古マンションm2単価の推移」を表にまとめたものです。 

2020年11月以降の首都圏に属する中古マンションの成約㎡単価や新規登録㎡単価、在庫㎡単価をまとめたグラフ

引用:「Market Watch 11月度」 

 

2020年11月以降、首都圏に属する中古マンションの成約m2単価は、どの月を見ても前年同月を超える価格を記録しています。さらに、上記の表に記載はありませんが、このデータを詳細に見ていくと、2020年5月から2021年11月まで19ヶ月連続で前年同月を上回る価格を記録していることが分かりました。 これらのことから、2020年に発生した新型コロナウィルスの影響から回復に向かっていることや、不動産の中でも中古マンションの需要が高まっていることを推測することが可能です。 

首都圏における中古戸建ての成約価格は全体的には上昇傾向

次に、首都圏に属する中古戸建てが2021年にどのように変化しているのかについて、「Market Watch サマリーレポート 11月度」が公表した成約価格のデータを基に確認していきます。 下記の表は、2020年11月以降の首都圏に属する中古戸建て住宅の成約価格や新規登録価格、在庫価格を表にまとめたものです。 

 

2020年11月以降の首都圏に属する中古戸建住宅の成約価格や新規登録価格、在庫価格をまとめたグラフ

引用:「Market Watch 11月度」 

 

2020年11月以降、首都圏に属する中古戸建ての成約価格は中古マンションと同様に、大きな下落を見せることなく安定して上昇傾向です。直近の11月の中古戸建て物件の成約価格は前年同月比の+10.1%の3,579万円を記録しており、13ヶ月連続で前月比を上回る価格を推移していることが分かりました。 この首都圏に属する中古戸建てが13ヶ月連続で上昇している理由は、レインズ(不動産流通機構が運営している物件情報などを確認するシステムのこと)の登録在庫数が少なくなっていることが原因だと考えられています。 実際に、2021年11月時点のレインズに登録している中古戸建て物件の在庫件数は、2020年6月以降から18ヶ月連続で減少しており、購入者希望者に対しての供給が追いついていないため、中古戸建ての価格が上昇している状況です。 

2022年の不動産市況の予測

結論から言うと、2021年12月時点では「2020年の不動産市況は2021年から大きく変化はしない」のではないかと予測されています。2021年現在の不動産市況は、中古マンション・中古戸建て住宅ともに安定して上昇傾向に向かっており、しばらくは下落しそうな気配がないためです。 

さらに、新型コロナウィルスの影響により、おうち時間が増えたことで人々の住まいへの関心が高まっていることも、2022年に大きな変化は見られないのではないかと言える理由の一つになります。 

昨今、様々な企業が導入したリモートワークは、アフターコロナ後も継続を検討している会社が多く(※1)、より良い住環境で業務やプライベートの時間を満喫したいと考えている方が増加しているため、2022年も継続して賃貸住宅の需要が高まっていくことが期待されているのです。 ただし、2022年は、不動産市況に大きな影響を及ぼすのではないかと懸念されている問題も控えているため、これらの動向を常にチェックしておく必要があります。 なお、上記で記述した内容は、あくまでも予想であり、どれだけ不動産に詳しい知識を保有している方でも、未来を予想するのは困難であるため、その都度状況を分析して見極めることが重要です。 

(※1)参考:インターネットウォッチ「リモートワークは「コミュニケーション」が課題も、継続を考える企業が約8割と多数(グローバル企業では)」

2022年の不動産市況に影響を与えると言われている2つの要因

2021年現在、2022年の不動産市況に悪影響を及ぼすのではないかと懸念されている要因は、以下の2点です。 

・不動産市場における2022年問題 

・新型コロナウィルスの影響 

それぞれの要因について、詳しく解説していきます。 

2022年問題

2022年の不動産市況に特に大きな影響を及ぼすのではないかと懸念されているのが、通称「2022年問題」と呼ばれる「生産緑地に関する問題」です。 

この問題は、1992年(平成4年)に改正された「生産緑地法」により、都市計画に基づいて市街化区域でありながら農地や山林に指定された土地が、2022年に指定期限を迎え大量に市場に出回ることで、不動産価格の暴落が起きるのではないかと懸念している問題です。 

とはいえ、「全国的な不動産価値の暴落は見られないではないか」と予測している専門家も少なくありません。この問題に関して事前に政府が様々な対策を練っていることや、この法令により指定された区域の土地を持つ多くの保有者が延長申請などを行なっていること(※2)により、大きな影響は受けづらいと考えられています。 しかし、2022年問題により不動産投資が失敗することを避けたいと考えている方は、「どのエリアが指定された土地なのか」や「政府が練っている対策」を詳細に把握したうえで、購入する不動産を見極めるようにしてください。 

(※2)参考:日本経済新聞「生産緑地の延長、8割が申請 首都圏自治体が後押し」

「2022年問題」で問題視されているエリアは?

上記で解説した「2022年問題」により、不動産価値に悪影響を及ぼすと懸念されているエリアは、全国的に数多く存在しています。例えば、東京都の場合は、以下のエリア(※3)です。 

・目黒区 

・世田谷区 

・八王子市 

・東大和市 

・あきる野市 他 

上記のように、東京都では23区をはじめ、区外にも生産緑地に指定されている土地は点在しているため、「人気エリアの不動産価格が暴落してしまうのではないか」と懸念している方は少なくありません。しかし、どのエリアも郊外や駅から離れた位置などに生産緑地が設けられているため、過剰な心配は不要だと言えます。 

(※3)参考:東京都都市整備局

2022年問題に関して政府が行う4つの政策

不動産業界における「2022年問題」により、不動産価格が暴落することを阻止するために、政府は以下の4つの対策を行うことを検討しています。 

 

・市民農園等整備事業の拡大(市民農園や公園など) 

・10年毎に期間を延長できる「特定生産緑地の指定」 

・生産緑地に設けられていた「建築規制の緩和」 

・第三者に気軽に貸出をできるようになった「都市農地借地法」 

 

国が上記4つの対策を行なっていることで、2022年に不動産価値が暴落するリスクが、大幅に軽減できると期待されています。 とはいえ、不動産価値や需要が高い人気のエリアは、そもそも生産緑地に指定されている土地がないため人気の高いエリアが受ける影響は薄いと考えられます。 ただし、必ずしもそうなるとは限りません。少しでも安価で良い土地を求めて需要が動き、結果的に影響を受けるとされているエリア以外の不動産価値に何らかの影響を及ぼす危険性も十分に考えられるためです。そのため、「生産緑地がないなら心配はいらない」などと過信せずに、常に動向は把握しておくようにして下さい。 

新型コロナウィルスの影響

2021年12月時点、新型コロナウィルス収束の兆しは見えていないばかりか、変異種オミクロン株も出現しているため、まだまだコロナ流行の動向に注視しておく必要があります。場合によっては、コロナが発生した当初のように不動産業界に大きなダメージを及ぼす危険性も十分に考えられるためです。 

とはいえ、人々の住まいへの関心が高まっていることや、コロナ禍である2021年の不動産市況が上昇傾向に向かっていることを考慮すると、新型コロナウィルス出現当初のような大きな打撃は受けづらいと断言している専門家もいます。このため、仮に2022年も新型コロナの影響が続いても、同ウィルスにより不動産市況が大きく変動する可能性は低く、不動産投資を開始しても問題なさそうです。 

ちなみに、2022年以降に不動産投資を開始するのであれば、ワンルームより少し広めの物件を購入することをおすすめします。2021年12月現在、これから賃貸物件の需要が増える時期に入りますが、新卒の方も半分出社・半分リモートワークで従事する方が多く、デスクやチェアも置ける広さの物件の需要が増えているためです。 

2022年に不動産を購入する際の注意点

2022年に不動産を購入するのであれば、以下の2点に注意をする必要があります。 

・政府や国勢の動向に注視しながら不動産の購入を決める 

・不動産の需要が下がる可能性があることを考慮する 

不動産投資を行う際の重要な内容になっているため、それぞれ詳しく解説していきます。 

政府や国勢の動向に注視しながら不動産の購入を決める

2022年は、「2022年問題(生産緑地問題)」や「新型コロナウィルス流行による影響」など、不動産市場に悪影響を及ぼす危険性の高い問題が控えているため、政府や国勢などに注視しながら購入する不動産を決めることが重要です。 とはいえ、不動産市場に大きな変化を与える問題が控えているからと言って、2022年に不動産投資を諦める必要はありません。2021年現在、新型コロナによって生じた財政金融などの大規模な対策が物価を上げており、インフレの高進を懸念する意見が数多く寄せられている(※4)ためです。このため、インフレの促進に備えて現物資産を用意しておいた方が賢明だと言えます。 

(※4)参考:ニッセイ基礎研究所「コロナ後はインフレかデフレか」

不動産需要が下がる可能性があることも考慮する

現在不動産の需要は高まっており、2022年も継続していくと予測されていますが、どのような方であっても未来を100%正確に予測することは出来ないため、これらの情報を過信してはいけません。2021年現在、一般住宅(マンションなど)の需要が増加傾向に向かっている理由は、政府による金融緩和が続いていることが主な原因になっていますが、この状況がいつまで続くのか分からず、不動産の需要が下がる可能性もあるためです。 実際に、2021年12月には、政府与党が2022年度以降の住宅ローン減税を0.7%に引き下げる方針を固めたと発表しているため、何らかの影響があるかもしれません。 したがって、2022年以降に不動産投資用の物件を購入するのであれば、予測などを過信せず、しっかりと状況を精査したうえで行うようにしてください。 

まとめ

副業や資産形成への意識が高まったことで、2022年から不動産投資を開始することを検討している方は少なくありません。しかし、2022年は不動産市場に大きな影響を与えるかねない問題が控えているため、「2022年に不動産を購入するのは危険なのでは?」などの不安を抱えている方も数多くいます。 このため、今回は2021年の不動産市場の状況や2022年に問題視されている問題について、詳しく解説してきました。2022年以降の不動産市況は、2021年に不動産の需要が増加傾向にあることや国が2022年問題に関する様々な対策を打ち出しているため、市場に大きな影響を及ぼす可能性は低いと予測されています。 

したがって、これらの問題を懸念して2022年に不動産を購入することを諦めるのは勿体ないです。むしろ、年金にプラスして収入を得ることを視野に不動産投資を検討しているのであれば、出来るだけ早く始めることをおすすめします。時間は待ってくれないうえに、融資を利用して不動産を購入する場合、早く始めることで残債が減るのも早くなるため、圧倒的に有利な状況で不動産投資を行うことが可能です。 

とはいえ、不動産投資に限らずですが、どのような資産形成の方法にもリスクが存在するため、事前に不動産投資について学んでおくようにして下さい。例えば、セミナーなどに参加し、ライフシミュレーションを行うことで、不動産投資で失敗するリスクを大幅に軽減できることを期待出来ます。 

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