2021年の不動産投資の市況はどうなる？ 2020年のデータや投資家アンケートから大胆予測！

2020年の不動産市場は、新型コロナ感染拡大の影響を受ける結果となりました。9月に発表された都道府県地価調査ではオフィスや商業施設等を中心に地価が下落、投資用不動産の着工件数は減少しました。

しかし東京への不動産投資額が世界でトップとなり、首都圏のマンション価格は新築・中古共に大きな変化は見られず、高い需要を維持している事が分かります。

この記事では2020年の不動産市場を地価調査の結果や、新築・中古マンション価格、投資用不動産の着工件数等から振り返り、2021年の市場動向を予測していきます。

2020年の不動産市場の振り返り：新型コロナの影響は？

まずは2020年の不動産市場を、都道府県地価調査や新築・中古マンション価格の動向、投資用不動産の着工件数等のデータから振り返ってみましょう。

調査の結果では地価が下落、マンションの新規契約率は低下したものの、東京を中心に首都圏のマンションは価格が下がることなく推移しています。

海外の不動産投資家からも東京の物件を高く評価され、不動産投資額が世界でトップとなりました。コロナ禍でも投資額が増えた理由は何でしょうか？

詳しく見ていきましょう。

新型コロナの影響で地価が下落・新築マンションの契約率が低下

2020年は新型コロナの影響で地価が全国的に下落し、マンションの契約率が低下、着工件数も減少という結果になってしまいました。

以下は国土交通省が行った7月1日時点での地価を調査した「都道府県地価調査」の結果となります。

三大都市圏の地価は年々上昇していましたが、住宅地が前年の+0.9から-0.3％へと下降、商業地は+5.2％から+0.7と4.5％下降、全用途平均で+2.1％から0とダウンしています。
オフィスビルやホテルといった商業地の落ち込み幅が大きい一方で、住宅地は下落幅が少なくなっています。

続いては株式会社不動産経経済研究所が行った2020年11月度の「首都圏マンション市場動向」からマンションの価格と契約率を見てみましょう。

新築マンションの価格は5922万円で、前年同月の5876万円と大きな変化が見られない状況になっています。

新型コロナが世界的に感染拡大する前の2020年1月には、8360万円と大幅な上昇を記録しています。この価格は個人の契約ではなく1～3月に海外の投資家が東京の不動産を購入した影響と推測されます。

なお2020年1～9月には東京への不動産投資額は世界で第1位となりました。

新築マンションの契約率は58.1％となり、前年同月の55.2％より微増しています。ただし10月が69.3％であったため、10％以上下落しています。

中古マンションは、東京カンテイの2020年11月度のプレスリリースによると、70㎡当たりの価格で首都圏は3744万円で前月より+0.6％と上昇しています。中でも東京は4ヵ月連続上昇し、5243万円となっています。

近畿圏や中部圏では価格が下降気味ですが、首都圏は東京を中心にコロナ禍でも価格が落ちず需要が高い事が分かります。

東京への商業用不動産投資額がトップに

総合不動産サービス大手JLLがまとめた分析によると、2020年1～9月の東京への商業用不動産投資額は193憶ドル（約2兆円）となり世界の都市でトップとなりました。

世界トップとなった理由は、東京は欧米のように新型コロナによる経済的打撃が少なく、ロックダウンも行われなかったことで「安全圏」として、コロナ禍でも需要が落ちない物流施設や賃貸マンションに投資家からの人気が集中したという点が挙げられます。コロナの被害が大きかったアメリカは投資額が減少し、昨年1位のニューヨークは5位となっています。

また2021年に控えるオリンピックの影響も考えられます。

投資用不動産の着工件数は10.3％減少

国土交通省が発表した2020年11月時点での「建築着工統計調査報告」によると、2020年度の投資用不動産の1～11月の着工件数は全国で282330戸となり前年に比べ-10.3％減少しています。

ただし前年同期においても約-13％だったため、新型コロナの影響というよりは投資用不動産の新築物件への需要がいったん落ち着いたと推測されます。

2021年の不動産市場はどうなる？

2020年の不動産市場を振り返ったところで、「2021年の市況はどうなる？」と気にされる方も多いことでしょう。

不動産投資市場は景気や需給、不動産市場の状況等と並び「投資家の心理」が大きく影響します。金利や融資によっても大きく変化することでしょう。

日本不動産研究所が行った「不動産投資家調査」の結果と融資・金利の状況から2021年の不動産市場を予測していきます。

「不動産投資家調査」の結果では

2020年10月に日本不動産研究所が行った「不動産投資家調査」の結果を見てみましょう。
調査の対象は不動産会社や開発業者、不動産投資信託（J-REIT）の運用者等、プロの投資家となっていますので、予測の正確性が期待できます
 

ワンルームタイプの賃貸住宅1棟の期待利回りは、東京・城東地区と福岡で0.1ポイント減少しましたが、他の地区は横ばいとなっています。

オフィスビル、商業ビルの期待利回りも同様ですが、物流施設やホテルは新型コロナの影響を受け、期待利回りが低下傾向にあります。

続いてプロの投資家が回答した「今後1年間の不動産投資に対する考え方」を見てみましょう。

「新規投資を積極的に行う」と答えた投資家が92％と高い数値になっています。

約半年前に行った2020年4月の同調査では、回答結果は以下の通りになっています。

最新のデータである10月のアンケート結果は4月に比べ、「新規投資を積極的に行う」が+6％となり、「新規投資を当面控える」は-7％、「既存所有物件を売却する」が-3％となっています。

4月に比べワクチン開発のニュースが流れ、新型コロナ収束の希望が見えてきた中、東京の需要が高いままであることを認知した投資家が不動産投資に対し積極的な姿勢を回復する結果となりました。

金利や融資に大きな変化は見られていない

新型コロナ感染拡大の影響が大きく見られた2020年の不動産業界ですが、地価は下がったものの家賃や融資、金利に大きな影響は見られていません。

日本銀行の貸家業への貸出件数推移は過去5年間で一番多い結果となりました。

 

詳しい動向は下記の記事をご参照ください。

https://www.gp-asset.co.jp/special/covid19realestateprice.html

空室率に影響する？2021年以降の東京の人口予測

不動産投資において都市の人口は「空室率」に大きな影響を与えます。
東京都政策企画局が発表した「全国と東京の人口推移」の予測データを見てみましょう。
 

東京都の人口は2025年でピークを迎え、緩やかに減少していくと予測されています。

少子高齢化の影響で2025年に東京都では死亡率が出生率を上回るという予測ですが、区部のピークは2030年となっており、東京の人口はこの先10年程度伸びる可能性があります。

右肩下がりの全国に比べ、東京はピーク後の人口減少もなだらかとなっていますので需要が極端に落ちる可能性は低いと言えるでしょう。

東京への不動産投資は2021年が好機？！

新型コロナの影響で、新築マンション契約数や地価は下がったものの、東京の新築・マンション価格に大きな変化はみられず、不動産投資額が世界でトップとなりました。

プロの不動産投資家は4月に比べ、新規投資への積極性が増しています。

今のところ金利や融資に大きな影響は見られず、東京都の人口は2025年、区部の人口は2030年がピークとなっていますので、2021年から不動産投資を始めたい方には大きなチャンスと言えるでしょう。

特に住宅地は不況下でも需要が落ちない傾向にあります。

東京の不動産への需要が高まっている中、マンション投資をスタートさせ着実な資産形成を行っていきましょう。

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