マンション投資基礎知識

一棟アパート・マンション投資に失敗してしまう理由とは?事例も紹介

「不動産投資の中でも一棟は高利回りと聞いていたのに、手元にお金が残らない」「節税目的で一棟投資を始め赤字経営に」など一棟アパート・マンション投資を行い失敗してしまう事例が存在します。

「区分投資よりも利回りが高く、リスクが分散される」と言われる一棟アパート・マンション投資で失敗してしまうのはなぜでしょうか?

修繕費が思ったよりかさみ利益が少ない、オーバーローンで始めた結果返済が苦しいなど一棟アパート・マンション投資が失敗する事例には「理由」があります。今回の記事では一棟アパート・マンション投資に失敗してしまう理由4つと、2人の投資家の失敗例をご紹介します。これから一棟アパート・マンション投資を始めたい方も、既に行っている方も不動産投資の参考としてぜひご覧ください。

マンション一棟投資に失敗してしまう理由4つ

不動産投資には、区分マンションや戸建、一棟アパートや一棟マンションなど様々な手法があります。

アパートやマンションを一棟丸ごと購入し、賃貸経営を行う「一棟アパート・マンション投資」は、区分マンション投資より利回りが高く、複数部屋があるため空室のリスクが分散されるという魅力があります。一方で失敗してしまった時の損失が大きい、ハイリスク・ハイリターンの投資となっています。

なぜ一棟アパート・マンション投資に失敗してしまうのでしょうか?4つの理由を見てみましょう。

1.オーバーローンで頭金・諸費用ゼロ

不動産投資で「初期費用ゼロ」の物件はいわゆる「オーバーローン」状態です。不動産投資の初期費用には頭金だけではなく、不動産会社への仲介手数料や印紙代、登記のための司法書士への報酬などの諸費用がかかります。初期費用ゼロの物件には諸費用分もローンに含まれており、物件の購入費用に加え諸費用を毎月返済していく事になります。

2.修繕費がかさみ、手元にお金が残らない

中古物件は「予想以上に修繕費がかかる」というリスクがあります。

物件選びの際に不動産会社と収支シミュレーションを行い、十分な収益を見込める場合でも予想よりも修繕費が嵩み、キャッシュフロー(手元に残るお金)が少なくなってしまうケースがあります。区分マンションでも一棟アパート・マンションでも、賃貸中の物件の場合、購入前に室内の設備をチェックすることは難しいケースがほとんどです。

加えて、共用部の修繕について、区分マンションでは区分所有者全体で負担するのに対し、一棟アパート・マンションの場合、自分一人で修繕費を負担する必要があります。防水や外壁補修などの大規模修繕を行う際には、物件の規模によっては千万単位の費用が必要になることもあります。

3.客付けが上手くいかない

築浅の一棟アパート・マンション投資に多い事例ですが、相場より高い家賃の物件で高利回りが期待できるため購入した後、入居者が退去し、同じ家賃で募集しても入居者が見つからないというケースがあります。

広告を出すことで入居者が見つかることがありますが、情報が拡散するまで2・3ヶ月かかることもあり、その間は家賃収入が減少してしまいます。一度でも入居した物件や築1年以上の物件は、新築時に家賃が2~3割下落してしまう事があるため、家賃の下落を見越して収支を考える必要があります。

周辺の似た条件のマンションの家賃相場を調べた上で、念入りに収支シミュレーションを行いましょう。

4.節税目的の不動産投資

一棟アパート・マンション投資は購入費用が高いことから、所得税を多く納める富裕層に「節税になる」という謳い文句で勧誘する不動産会社が存在します。

不動産投資の節税効果が高いカラクリとして、「初年度の経費が多い」ことが挙げられます。初年度には物件を購入する際に、仲介手数料やローン手数料などを支払うため、「経費」が多くなります。

区分マンションは都内の中古物件の場合、2千万円台から購入が可能ですが、一棟アパート・マンションは1億円、もしくはそれ以上となる物件もあり、その分経費も多くなります。

家賃収入が入って黒字の状態でも費用が多く帳簿上赤字になる場合は、所得税が還付され「節税」となる仕組みです。

よって、2年目からは、「経費が少なくなる=節税効果が薄れる」という方が多くなる傾向があります。不動産投資は長い年数をかけて行う「賃貸事業」のため、節税目的として購入されると「こんなはずではなかった」という結果になるかもしれません。あくまで節税は副次的な効果であり、「事業として収益を出す」ことを目的に不動産投資を行う事をおすすめします。

一棟投資の失敗エピソード:「こんなはずでは」2人の事例

一棟アパート・マンションを購入し、失敗してしまったAさんとBさんの事例を見ていきましょう。

1.「思ったより儲からない」修繕費で悩むAさんの事例

都内でIT企業に勤める50代のAさんは、老後の資産形成として中古の一棟マンションを購入しました。築20年の都内にある物件で利回り8%と好条件でしたが、いざ購入して運用してみると修繕費が思ったよりかさむことが分かりました。不動産会社が提示した「利回り8%」は「表面利回り」と呼ばれるもので、「年間の家賃収入÷物件価格×100」で計算できます。

実は利回りには「表面利回り」の他に「実質利回り」があり、実質利回りは「(年間の家賃収入-年間にかかる経費)÷物件価格×100」という計算式となっています。

Aさんが実質利回りを計算した所、表面利回りの半分である4%でした。

雨漏りが発生した部屋もあり、大規模修繕を検討すべき時期に入り、Aさんはマンションを手放すことを検討しています。

2.「実は依存物件だった」空室でアパートを手放したBさんの事例

都内で弁護士事務所を構えるBさんは不動産投資に興味があり、知人を介して紹介された不動産会社で政令指定都市の一棟アパートを購入しました。

購入したアパートは地方銀行の社宅として借り上げられており、順調な満室経営でした。安定した家賃収入が見込めると感じたBさんは管理を委託し、2年間十分な家賃収入を得ていました。ただし「お得意様」である地方銀行が他の銀行と合併する事になり、店舗は移転、契約を解消されアパートは一気に空室となってしまいました。

1つの企業や大学などに入居者が集中する物件を「依存物件」と言います。一見安全に感じますが、企業や大学が移転すると空室が発生するリスクの高い投資となります。

また地方都市で入居者が増えるのは1~3月の人事異動の時期に集中しており、他の時期で退去者が出ると長期間空室になってしまうリスクがあります。

大阪府や福岡県など比較的大きな都市でも人口は減少傾向にあり、これからますます少子高齢化が進む中で将来的に需要が高いとは言い難いのが現状です。

一方で首都圏は東京都を中心に人口が増加しています。物件を購入する際には「依存物件」は避け、首都圏など需要の高いエリアを検討しましょう。

まとめ

一棟アパート・マンション投資の失敗理由4つと、2人の失敗エピソードを解説してきました。

物件を購入する前には、一棟投資に関わらず他の不動産会社に意見を聞いてみる事をおすすめします。病院でも「セカンドオピニオン」を行うように、不動産購入でも複数の業者から意見を聞くことが重要となります。他の不動産会社に相談することで、「実は区分投資のほうが良かった」「高リスクの投資は向いていない」など改めて自身の方向性が明確になった事例が存在します。不動産は高額な取引となりますので、複数の会社に意見を聞き、ライフプランを見据えたマネープランを相談していきましょう。

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