本に学ぶマンション投資

1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番

1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番

アユカワ タカヲ (著)

2019年8月16日発行

不動産投資は歴史が長い投資手法であり、時代によって流行りの投資手法が変わることもあります。しかし、時代が変わっても、根底にある基本的なポイントは変わりません。

この記事では、不動産投資で失敗しないためにおさえておくべき、定石とも呼べるポイントについて解説します。

物件タイプ別のメリット・デメリット

不動産投資における物件の選択肢には、主として2つの種類があります。区分マンションと一棟もの物件です。また、それぞれメリット・デメリットが異なります。自らの投資目的とメリット・デメリットを照合しながら物件を選ぶことが重要です。

区分マンション

区分マンションとは、マンションの1室のことを指しています。具体的には〜マンションの◯◯◯号室といったものです。区分マンションに投資するメリットとしては、以下のポイントが挙げられます。

  • タイプ別の比較では物件価格が安い
  • 立地が良い物件も多い
  • 建物管理の手間が少ない
  • 流動性が高く売却しやすい

区分マンション投資が持つ最大のメリットは、物件価格が比較的安いことです。ローンを利用すれば特に、自己資金を抑えて購入できます。なお、売却も容易なことから、金融機関も購入者の収入など属性優先でローン審査します。一方で、区分マンション投資のデメリットは以下のものです。

  • キャッシュフローが少ない
  • ローンを利用すると債務超過になりやすい

キャッシュフローとは、毎月の家賃から諸経費を差し引いた手残り額のことを指します。区分マンション投資では1室分しか家賃が入ってこないことから、キャッシュフローが比較的少ない点に要注意です。

区分マンションは、他のタイプと比較すると借入額が少ないことからフルローンも利用しやすいものです。しかし、契約者の属性優先で審査されることから、借入額を増やせません。サラリーマンなどが投資規模を拡大していきたい場合は、区分マンション投資は不向きと言えます。

一棟もの物件

一棟もの物件とは、一棟アパートや一棟マンションなどのことです。区分マンションが1室しか運用できないのに対して、一棟もの物件では複数の住戸をまとめて運用できます。一棟もの物件に投資するメリットは以下の通りです。

  • 家賃収入が多いためキャッシュフローを出しやすい
  • ローン審査では物件の評価が高くなるため、投資規模を拡大しやすい

一棟もの物件では複数の住戸を同時並行で運用するため、区分マンションと比較すると家賃収入が多くなります。入ってくる家賃収入が多いため、キャッシュフローを出しやすいのが一棟もの物件に投資する最大のメリットです。

また、区分マンションと比較すると、一棟もの物件はローン審査で物件評価の比率が高くなります。残債が減ってきた段階で、別の物件を購入するための担保にできる点も一棟もの物件のメリットです。その一方で、一棟もの物件には以下のデメリットがあります。

  • 物件価格が高いので多額の自己資金が必要
  • 区分マンションと比較すると売却しづらい

一棟もの物件は区分マンションと比較すると高額です。複数の住戸が入っているため、数千万円〜1億円以上の値段がついているものも少なくありません。購入時にローンを利用するとしても、一棟もの物件を購入するためには多額の自己資金が必要になります。

また、価格の高さは売却の難易度にも影響します。多額の自己資金を捻出できる人はあまり多くないため、一棟もの物件は買い手候補者が少なく、物件を売却しづらい点に要注意です。

よくない不動産業者の特徴

不動産投資初心者の方には、不動産業者をどう判断すればいいのかわからない、だまされそうで怖いと思う人もいるかもしれません。ここからは、取引を避けるべき不動産業者の特徴について解説します。

顧客の目標を確認しようとしない

不動産投資を成功させるためには、具体的な目標を立てるのが重要です。具体的な目標とは、例えば理想とする利回りやキャッシュフローなどが挙げられます。

不動産業者の役割は投資家の目標に合わせた物件を提案することです。投資家の目標を確認せずに物件を提案してくる不動産業者は、手元にある物件を売ってノルマを達成することしか考えていない可能性もあります。

物件購入後のプランを提案しない

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、入居者が入って家賃収入を得てからがスタートです。不動産投資では、物件選びと同じくらい物件購入後の管理が重要になります。

物件購入後の管理について何も提案してこない不動産業者は、投資家に物件を売って終わりにしようとしている可能性もあります。このような不動産業者には、手厚いアフターサービスなどは望めません。

ここだけの秘策を提案してくる

「ここだけの秘策」とは例えば「うちの会社が入れば、住宅ローンを使って投資用物件を購入できますよ」といったようなものです。住宅ローンを利用した投資用物件の購入は、金融機関との契約違反にあたるため、発覚した場合に即時一括返済を求められることも考えられます。不動産投資の世界では、特定の不動産会社が入ることで得られるメリットはほとんどありません。

不動産業者ごとに得手不得手はあっても、リスクを完全に帳消しできるような手法を持った不動産業者はいないと言えます。「ここだけの秘策」には違法な投資手法が含まれている可能性も高いため、提案されたら断るほうが無難です。

物件の売却を意識する重要性

不動産投資を始めるときには、あらかじめ物件の売却まで計画しておくことが重要です。物件の売却を意識する重要性について解説します。

デットクロスに要注意

デットクロスとは、ローンの返済が次第に増加することでキャッシュフローが減っていき、不動産投資の収支がマイナスに転じる現象のことを指します。不動産投資のローンは元利均等返済で返済していく場合も多いものです。

元利均等返済で返済する場合は、毎月の返済額は一定ですが、当初は金利の方が多くなります。返済が進むにつれて、金利が減って元本が増えていくのが元利均等返済の特徴です。支払金利は確定申告で経費計上できるため、返済開始当初は金利支払いによる節税効果も享受できます。

しかし、返済が進んで金利が減ると節税効果は薄れるため、いずれ税金によって赤字運営になるのがデットクロスの原因です。不動産投資で最終的な収益を黒字にするためには、デットクロスが発生する前に物件を売却する必要があります。

物件購入前の時点でデットクロスの発生時期を予測し、物件売却時期の目処を立てることが重要です。なお、物件売却に関する計画のことを出口戦略と呼びます。

物件の売却に役立つテクニックとは

物件を売却するときには、多くの投資家が「1円でも高く売却したい」と考えるものです。少しでも高く物件を売却するためには、時間的な余裕を持って売却活動に入ることが最も重要になります。

例えば「年内に売却したい」など売却の期限を買い手に悟られると、価格交渉になるリスクが上がります。価格交渉になると、数百万円単位で売却価格を下げられてしまうこともめずらしくありません。

余裕を持った売却活動をするためにも、あらかじめ出口戦略を立てて、先に物件の売却時期を見極めておくことが重要です。

まとめ

不動産投資で購入する物件は、大きく区分マンションと一棟もの物件とに分かれます。区分マンションは比較的価格が安くエントリーしやすい一方で、キャッシュフローが多くない点に要注意です。また、一棟もの物件はキャッシュフローが出るものの、初期費用が高くなります。

なお、投資家の目標を事前に確認してくるか、物件購入後の具体的なプランを提案してくるかなどを確認することが、不動産業者を見極めるためのポイントです。

また、不動産投資では大半の場合にデットクロスが発生します。あらかじめデットクロスの発生時期を見極めて物件の売却活動に入ることが、収益を最終的に黒字とするためのポイントです。


【関連リンク】その他の本はこちらからご確認ください。



1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番

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アユカワ タカヲ (著)

2019年8月16日発行

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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