不動産投資の
かけこみ寺
セカンドオピニオン

不動産投資の失敗相談事例

相談
内容

賃借人がつきません。

空室保証の契約解除を迫られるなんて思ってもみませんでした。貯金を食いつぶしている現状を何とか打開できないでしょうか?
3年前に自宅を購入しそれまでの賃貸生活から脱却しました。
家賃15万円を払っていましたが10㎡以上広くなり月々の支払は12万円と少なくなりました。
不動産というのは賃料以下の支払で購入でき、貯金もできるうえいつか借金もなくなれば自分の本当の意味での財産になるのだと考えて、若干無理をしてでもマンション購入した英断に酔いしれていました。
そんな時投資物件を取り扱うという不動産業者の方から電話をいただき、将来を見据えた投資を進められました。当時は年金問題で政局も不安定な時期で将来的に受給できる年金額がいかに少なくなるかが毎日のように報道されていました。
自分が定年退職したときの老後を考え、わずかばかりの年金ではとても生活ができないと考え、投資不動産購入に踏み切ることにしました。
購入金額は2,500万円、26㎡の新築ワンルームマンションです。諸経費を含めた全額ローンで月々の返済は約9万円、この物件には分譲会社の子会社の家賃保証がついていて、月々の持ち出しは5,000円というものでした。
当初2年間は減価償却費、保証料等の経費を大幅にマイナスすることができ所得税も加算されず順風満帆ように思えました。
2年後、家賃保証会社から「保証契約を見直すか、解約したいと」突然手紙が届きました。業績悪化から、これ以上空室の状態の物件を賃料保証できない旨の理由でした。
入居者は半年前に退去し、賃貸がつかない状況だというのです。マンションの分譲時には駐車場だった土地にビルが建築され、日照条件が著しく悪化し新築当時の賃料では到底付かないというのです。違約金を払ってでも解約したいとのことでした。
後でわかったことですが、分譲当時より保証家賃は近隣相場の約10%高い金額で設定されており、当初より家賃保証会社は10,000円弱の持ち出しがあったようです。2年間の家賃補填分が分譲価格に乗っていたというだけのことなのです。
現在保証契約は解除し、不動産会社に依頼して賃借人を募集しておりますがなかなか賃借人がつかず、持ち出しは増えるばかりです。不動産価格が大きく下落し、同じマンションの上層階が売りに出された価格は分譲価格の7割相当の1,800万円でした。残債が上回り売れるどころの騒ぎではありません。
現在は何とか賃借人はつきましたが分譲当事保証賃料の20,000円マイナスです。また、ローンは当初の金利を低く抑えている言わばサブプライムローンのような金利形態です。支払額は当初より15,000円上がりました。つまり毎月々の持ち出しは40,000円増えている現状です。貯金を食いつぶしている現状を何とか打開できないでしょうか?日々途方にくれています。

回答

アセットマネージャーの藤井 誠がお答えします。

残債金額の降下線と予想売却可能金額の降下線が交差するタイミングでの売却をお勧めしております。

家族のため将来のためにと思って買った不動産が負債になってしまったケースです。
正直、結構多くのお客様がこのパターンでご相談にお見えになります(笑)。
いつもお客様のライフイベント・予想される支出(学費や自宅購入等)を一緒に考えさせて頂き、「長期で売却」「短期で売却」の売却時期が問題となります。
グラフ上お客様の残債金額の降下線と予想売却可能金額の降下線が交差するタイミングでの売却をお勧めしております。
(不動産市況の変動や残債金額の正確な減少を保証するものではなく、ご参考プランです)
上記のプランに、お客様それぞれのご意向やご資金繰り等を含め総合的にご提案させて頂きます。お客様によって「今売った方がいいのか」「5年後に売った方がいいのか」、単純に「今高く売る」という非現実的なプランではなく、総合的にアドバイスさせて頂いております。

不動産投資に関することで不安やお悩みがあれば、
ぜひ私たちにお聞かせください