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マンション投資で失敗しないために。マンション投資よくある間違い
マンション投資のリスクとは「不動産特有のリスクを理解する」

流動性の低さと税制・金利変動に関するリスク

他の金融商品と比較して、不動産は流動性が低いと言われています。すなわち、すぐに売却してお金に換えることができません。また、売主と買主の間で相対的に取引されるため、売り急ぎなどの個別事情によっては、安く買い叩かれるという場合もあります。それに、不動産は金利や税制の変動によって大きな影響を受けるという側面もあるので、情報収集を怠ることはできません。

流動性が低く、取引相場が不透明なことによるリスク

不動産は他の資産と比べて流動性が低い商品です。

流動性が低いとは、「売りたいと思ってもすぐには売れない」ということです。上場株式などの場合には、マーケットを通じて現在の取引価格を知ることが可能であり、同じものがたくさん存在しますから市場で簡単に売買することもできますが、マンションなどの不動産は2つとして同じものがなく、しかも特殊な流通形態となっています。

つまり、他の投資商品のように取引価格を把握することは困難で、今日明日で売って換金するというわけにはいきません。

近隣の取引事例などを参考にして、おおよその換金価格を知ることができますが、不動産は非常に個性が強く、売主、買主の事情が大きく取引価格を左右することなどから、必ずしも相場に近い価格で素早く売却、現金化できるとは限らないのです。

金利変動によるリスク

マンション投資は、家賃収入と諸経費などの支出による収支から成り立っています。借入金を活用する場合は、レバレッジを利かせより少ない自己資金で資産形成することが可能になるというメリットがある一方、金利がアップした場合、それに比例して家賃収入が上がるわけではありませんので、注意が必要です。

税制変動によるリスク

不動産は取得時、保有時、売却時とそれぞれの場面においてさまざまな税金が課されます。この税金の仕組みによって、不動産保有時のコストが上下することになります。税制の変化よって投資プランの変更を余儀なくされる場合もあります。

一般的に税制の改正は毎年12月中旬に、政府与党から「税制改正大綱」として纏められ、あらかじめ国民にアナウンスされた上で、翌年の4月に施行されます。

それぞれの改正の内容によって適用期日が決められますので税制改正の内容を踏まえて投資のタイミングを見計らうことも、上手なマンション投資戦略のポイントです。

流動性の低さと税制・金利変動に関するリスクを回避するためには

不動産は株式市場のような流通インフラが存在しないため、まだまだ不透明なマーケットです。そしてその投資単位が大きく、不動産自体の個別性が非常に強いことなどから、流動性が低い投資商品といえます。

したがって、売却のタイミングは大切なポイントの一つとなり、マンションの投資を成功させるためには、事前に収支計画を立ててシミュレーションを行い、採算性についてよく検証することが欠かせません。

たとえば、ワンルームマンションとファミリータイプマンションを比較した場合、ワンルームマンションは人に貸して家賃収入を得るという需要が強いため、購入者層は投資家に限定されてきますが、ファミリータイプはそれに加えて実需目的の購入者層がいるため、ワンルームマンションに比べて流動性が高いと言えるでしょう。

マンション投資は長期に及んで行うものです。金融機関から借り入れを行うにあたっては、そのバランスを考えることが大切ですし、何よりも、不動産の流通、金利や税制の変化に精通している信頼できるパートナーを持つことが大事です。

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