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マンション投資で失敗しないために。マンション投資よくある間違い
マンション投資のリスクとは「不動産特有のリスクを理解する」

収入に関するリスク

マンション投資によって得られる収益の中心は、マンションを貸すことによって入居者から得られる毎月の家賃収入です。ただし、それらは確実ではないため、あらかじめ見通しを立てておく必要があります。

空室のリスク

マンション投資によって得られる収益の中心は、部屋を貸すことによってその入居者から得られる毎月の家賃収入です。そのため、仮に入居者が何らかの事情で退去した場合には、新たな入居者が見つかるまでの間は収入がなくなります。

マンション投資の特性として、家賃収入の有無に関わらず、管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が毎年発生するため、収支は0ではなくマイナスになってしまうのです。たとえば1年のうち6ヶ月が空室だと、当然、家賃収入も半分になりますが、経費は1年を通じて発生するので実際の収入や利回りは半分以下になってしまいます。

オーナーと入居者の間で賃貸契約を締結する場合に通常、2年から3年の契約期間を定めますが、これはあくまでも「家賃収入が得られる見込み」に過ぎません。

通常、契約期間中であっても入居者は事前告知(1ヶ月前から6ヶ月前)によって中途解約が可能となっています。したがって、オーナーは常に収入がゼロになるリスクをともなっているのです。

家賃滞納のリスク

既に入居者が確保され、しばらく空室の心配がない場合であっても安心はできません。

入居者の経済的な事情や性質的な事情などによって家賃を滞納されてしまうと、毎月の収入がストップすることもあります。家賃を滞納された場合には、本人はもちろんのこと連帯保証人への督促など、わずらわしい作業も多く発生するうえ、滞納分を回収できる保証もありません。

また、賃料の督促、回収、賃料の不払いを理由に退去させる業務を不動産業者や弁護士などに依頼した場合には費用の負担がともないます。したがって、滞納が合った場合には、その入居者が退去し次の入居者が見つかるまで、損失が続いてしまいます。

家賃下落のリスク

ご所有されているマンションの家賃が近隣相場と比べて高いとき、契約更改や入居者が入れ替わるタイミングで、家賃を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。そのため、マンション購入時の利回りが高い場合でも、将来的には入居者の入れ替えや家賃の減額交渉などによって価格が引き下げられ、結果として利回りが低下する可能性もあるので注意が必要です。

収入に関するリスクを回避するためには

入居者がいなければ、当然、安定収入は望めません。空室などの発生で当初予定していた家賃が得られなかった場合、投資計画に狂いが生じます。特に借入金によってマンション投資を営んでいるケースには、空室が出ることによって毎月のローン返済を賄うことができず、自己資金を持ち出さなければならない事態に繋がります。

このようなリスクを回避するために、安定して入居者を確保できる「好立地・好条件」のマンションを選んだり、入居者の条件については吟味する必要があります。また、賃貸管理代行業者に依頼して、入居者の有無にかかわらず定められた一定の家賃を保証する家賃保証サービスや滞納保証サービスを利用するという方法もあります。

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