ワンルームマンション投資失敗の理由

デベロッパが進めるマンション投資プランは、都心の新築ワンルームマンションに投資するケースがほとんどです。
衛星都市の開発が進み、都心の一極集中が緩和されつつある現在でも、新入生や新社会人の地方からの流入が定期的に見込めるので、東京都心のワンルームマンションの需要がなくなることはないでしょう。さらに近年では、たとえば千代田区、渋谷区、港区など東京の都心部では遊休地は少なくデベロッパーによるワンルームマンションの開発・供給は減少しつつあり、都心のワンルームマンションはエリアが持つブランド力だけで競争力を高めることができる傾向にあります。投資マンションを買うなら東京を買えと言って間違いはないでしょう。
また、マンションの耐震偽装が社会問題化し、法規制が整備されて以降に建造されたワンルームマンションは安心感もあり、サラリーマンの方であれば場合によってはフルローンも組みやすいので、まさに新築ワンルームマンションに投資するのは理に適ったものと思われる方が多いと思います。

現在、首都圏では新築ワンルームマンションは2,000万円～2,500万円が売買相場です。2,000万円～2,500万円の首都圏の新築ワンルームマンションが高いと感じるか安いと感じるかは個人差があると思いますが、同エリアでの中古のマンション市場では、2,000万円というと築10年くらいであれば40平米 2DK 程度のマンションを購入することができる金額です。
新築マンションも登記されてしまえばすぐに中古の扱いとなってしまうことを忘れてはなりません。ワンルームマンションの場合は、たとえ築2,3年であっても分譲価格2,000万円のマンションが1,600万円程度で取引されているのが実情です。これは新築ワンルームマンションが不動産マーケットに流通した瞬間に分譲時の70%程度の評価しかされないことをあらわしています。

新築ワンルームマンションの価格は土地代、工事費、諸経費に基づいて積算で価格が算出されます。それに、言葉は悪いですが、デベロッパーの利益がのっかって流通します。一方、中古マンションは、空室であれば同じマンションもしくは近隣の同じタイプのマンションの取引相場と比較され価格が決定され、賃貸中であれば利回り（収益）、すなわちどれだけの家賃収入が得られるかによって価格が決定されます。つまり、実需目的でも投資目的でも、中古としてマンション市場に出回った時点でデベロッパの利益がはぎ落とされ市場価格で評価されるのです。

新築マンションは新築と言うだけで魅力的なものですが、ご自分の居住スペースとして使用するのでなければ固執する要素ではありません。マンション投資に限って言えば、新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではありません。
賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。

マンション投資は長期的な投資です。長期であるが故のリスク、たとえば、所有している部屋の近くに同じタイプのマンションが建つだけでも家賃が下落するのは免れません。ワンルームマンションはファミリータイプと比べると供給数が多くなりますので、それだけでも競争が激しいものです。ちょっと広めの中古マンションで幅広い入居者をカバーできるほうが結果として利回りは高くなりますし、たとえば10年おきに築15年のマンションに買い替えれば築25年以下のマンションを持ち続けることが出来ます。