不動産投資は長期の投資、キャッシュフローを効かせてローンの繰上げ返済しながら資産を増やすというプランが一般的になりつつありますが、持ち続けている限りその時の含み損益はわかりますが、投資としての損益が確定するのは物件を売却したときに他なりません。

たとえば、１，５００万円の中古ワンルームマンションをネット利回り５％で５年運用すると３７５万円の利益が出たことになります。
しかし、これは１，５００万円で購入したマンションが１，５００万円で売れて始めて年間５％の利益（３７５万円）があったことを意味します。

中古ワンルームマンションの場合は、ほぼ１００％購入するのも売却するのも投資家です。
たとえば、５年前に前のオーナーが１，５００万円で購入して５年間で３７５万円の運用益を上げた中古ワンルームマンションであれば、あなたなら同じ１，５００万円で購入しようと思うでしょうか？

実際のところ、中古ワンルームマンションのマーケットでは、投資家の眼は厳しいので、家賃相場の変動や経年劣化によるや資産価値の下落は必要以上に評価され、購入した金額で売却できるケースはまずありません。
中古ワンルームマンションの流動性が極めて低いのは、オーナーが手放してもよいと思う金額で折り合わないことが多いからなのです。
単純計算で資産の下落率が１．５％程度であっても、売却価格は１，３８８万円、つまりその時点で１１２万円の売却損が発生します。

このケースでは、３７５万円の運用益から、１１２万円の売却損を引くと利益は２６３万円、結果的に年間あたりの利回りは３．６％だったことなります。

売却時にある程度の売却損がでてしまう現実を覆い隠すように、中古のワンルームマンション投資の世界では、「持ち続けるということ」が合言葉になっています。たとえばネット利回り5%で回っているのであれば、20年で元本を回収し、それ以降が安定収入になるというプランが提案されることもあります。

購入金額：１，５００万円、ネット利回り5％ = 75万円x20年=１，５００万円

中古ワンルームマンション投資の場合、築年数別に分散投資することが多いですが、上記の例としてシミュレーションした価格帯のバストイレ別の平成ものの比較的新しい中古ワンルームマンションでも、築年数で言えば購入時で10～20年は経っています。ローンの返済が完了し、無借金になって、これから安定収入が得られると思っても、そのときそのワンルームマンションは築30～40年のものになります。

確かに、持ち続けることができれば損をすることはないといえるかもしれません。しかし、実際に売らなければならない状況になって、売るに売れずに失敗したと思って相談に見える方が多いのも事実です。売却にまつわる相談は最も多い相談です。

一般的に、不動産投資において物件の購入・売却の機会は他の金融商品と比較すると多くはありません。しかし、私たちが多くのお客様と接してきた経験では、多かれ少なかれ必ず、資産の組み換えを考える時期がやってきます。
不動産投資は長期の投資であるのは間違いありません。しかし、お客様が購入しようと考える中古ワンルームマンションを売却しようと考えたらいくらで売却できるのか、その視点出口戦略は投資の収支決算を予想するという意味でもとても大事なことです。

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