不動産投資のジー・ピー・アセット
お問い合わせフリーダイヤル:0120-86-4981
HOME > マンション投資で失敗しないために > 保有時のコスト
マンション投資で失敗しないために。マンション投資よくある間違い
マンション投資のコストとは「不動産取引にまつわるコストを知る」

保有時のコスト

マンション投資における支出は、経常支出と臨時支出に大きく分けられます。経常支出とは、マンション運用時(保有時)に必ず発生する費用のことで、臨時支出とは、通常は発生しませんが、修理費などのように数年に1度発生する可能性があるものです。

経常支出とは

経常支出は、マンション購入時には、ある程度の予測やシミュレーションができる反面、常に一定の状態で発生する費用でも変動する可能性があります。そういった要素を押さえておかないと後から投資プランに狂いが生じることもあります。

1. 管理コスト

水道光熱費などの実費のほかに、管理会社への手数料が管理コストになります。管理は主に、入居者管理と建物管理に分かれますが、管理手数料はその内容によって異なります。入居者管理の場合には、家賃の入出金管理と集金代行のみを不動産管理会社の任せてもコストがかかります。そこに家賃保証や滞納保証などのサービスを付加すれば、オーナーの手間が省けてリスクが小さくなる分だけ費用はアップします。また、建物管理を充実させようと思うとさらにコストがアップします。

共有部分の清掃を2週間に1回から週に1回にしたり、管理人を日勤から常駐にしたり、24時間防犯、警備サービスを導入するなど、管理面で質を向上させることは資産価値の向上にもつながります。もっとも、それを直接家賃の値上げに反映できるわけではないので、入居者管理、建物管理ともに、どのような管理体制を設けるかは、収支面からも検討するのが良いでしょう。

2. 借入金の返済

マンション投資において借入金を利用する場合、借入金の金利には変動金利と固定金利の2つの種類があります。固定金利の場合は返済が完了するまで金利は一定ですので、安定した返済計画を立てることができます。

一方で、変動金利で借り入れをした場合には、市場の金利に連動して金利が上下します。現在は低金利が続いていますので、今後は金利が下がるよりはむしろ上がるものと覚悟しておかなければなりません。金利が上昇すると、月々の返済額が増加し、収支を圧迫するとともに、返済総額も大幅に増加する可能性があります。

マンション投資を安定運用させることを考えると、スタート時の金利が安い変動金利に比べ、少々金利が高くても固定金利を選択するのが望ましいと思います。一般的にマンション投資は長期安定型の投資形態です。金利が上昇しても、それに連動して家賃が上がるとは限りませんので、借入金を利用する場合は長期的な視点に立って計画を立てるべきです。

3. 保有税

不動産は保有しているだけで、土地、建物ともに固定資産税・都市計画税が毎年課せられます。固定資産税・都市計画税は以下の算式によって課税されますが、これは固定資産税評価が変動するため、一定ではありません。固定資産税、都市計画税はともに「固定資産税評価額」をもとに算出されます。

この税金を算出する基となる価格を「課税標準」と呼びます。課税標準である固定資産税評価額は3年に1度見直されます。すなわち見直しによって固定資産税評価額が変動します。

これに連動して、固定資産税、都市計画税も高くなったり、安くなったりします。通常、土地の固定資産税評価額は地価と連動しますので、固定資産税額は、地価上昇時には上がり、地価下落時には下がります。

つまり、地価の上昇、下落によって税金も変わってくるのです。固定資産税評価額は3年に1度の見直しですので、タイムリーに地価を反映しているわけではありません。評価替え以降、3年間は地価が上昇しようと下落しようと、原則一定額となります。

4. 所得税

不動産所得は総合課税の対象となっており、給与などの他の所得と合算してその金額に応じて税率が決められます。

所得が多ければ多いほど税率は高く、所得税と住民税の合計で最高50パーセントもの税率が適用されることとなります。

物件を複数所有し、賃料収入や他の所得が増えれば、それに比例して税率も段階的に上がり、最終的には最高税率の50パーセントが課せられることになります。

最高税率の対象となる人などは、物件を購入して多くの収入を得たとしても、経費を差し引いた所得の半分しか手元に残らないことになりますので、綿密なシミュレーションをする必要があります。

臨時支出とは

マンション投資における支出には、管理コストや税金など毎年発生する支出の他に、修繕費などのように数年に1度臨時に発生する支出があります。

1. 修繕費用

マンション投資における臨時支出の主なものは、建物を維持していく上での修繕費用です。マンション投資は、基本的に建物の一部を賃貸することにより家賃収入を得ることが真の目的となっていますので、安心して使用することのできる良質な物件を提供することが安定した収益を確保するための条件と言えます。

オーナーは入居者から家賃をいただく代わりに、入居者が安心して使用できるような状態に保つ義務があると考えてください。マンションは年数とともに老朽化していきますので、定期的なメンテナンス(修繕)が必要となります。

中古物件に投資する場合は、購入後、短期的にどれくらいの修繕コストが発生するのかを購入前にあらかじめ専門家に試算してもらい、修繕コストも見込んだ上で投資プランを立てるのが望ましいでしょう。

2. ライフスタイルの変化により発生するリフォーム費用

年数の経過とともに建物は老朽化しますが、同じように時間経過とともに、社会、経済情勢、価値観や生活環境も変化し、人々のライフスタイル、ビジネススタイルも変わってきています。それに合わせて、賃貸用のマンションやオフィスも年々変化し、昔に比べると付加価値の高いものが多くなってきています。加えて、賃貸マンションの大量供給も影響し、賃貸市場は借り手のニーズに合わせようとさまざまな仕様のものが登場し、競争が激しくなってきています。このようなことから、仕様の古い賃貸マンションは、必然的に競争力を失い、家賃の引き下げを余儀なくされ、空室になるリスクが高まっています。

30年前に建築された賃貸マンションと、近年建築されたものとを比較してみると、その仕様の違いは明らかです。建築時のトレンドを反映したものが多く、現在の流行とは多少異なっています。このようなことから、築年数が浅いマンションを購入した場合でも、数年後には時代遅れのものになってしまうということを頭に入れておく必要があります。

そういった築数年が経過してトレンドを反映していないマンションについては、老朽化に伴う修繕に加えて、現在のライフスタイルやトレンドに合わせたリフォームを余儀なくされる場合もあります。通常の修繕よりも費用はかかりますが、建物の付加価値を増した競争力の高い物件として蘇らせることが可能です。

このページトップへ
©G.P.asset co.,ltd.