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マンション投資で失敗しないために。マンション投資よくある間違い
マンション投資のプランニング「目的の明確化が成功への第一歩」

リフォームも投資

効率的なリフォームとは

マンション投資は、マンションを賃貸することにより家賃収入を得ることが目的です。

継続的な収益を確保するためには、安心して暮らせる良質な物件の提供が、必須条件になります。

オーナー様は入居者から家賃をいただく代わりに、マンションを入居者が快適に住める状態に保たなければなりません。

また、退去時も、東京都には「賃貸住宅紛争防止条例(通称:東京ルール)」があり、オーナー様側でマンションの維持・修繕の費用を負担することが基本とされています。たとえば、月日の経過とともに老朽化していくクロス(壁紙)や床などの定期的な修繕は義務のひとつです。ジー・ピー・アセットでは、将来的な収支のバランスを考え、家賃約1ヶ月分で抑える「室内の部分替えリフォーム」をご提案していきます。

効率的なリフォームとは

リフォームも投資の一部です。過度にリフォームに凝ればよいというものではなく、かけたお金に対し、どれだけのリターンが得られるかを考えたいものです。

ジー・ピー・アセットでは賃貸仲介業務における入居者との対話を通して、借り手側からマンションを見たときのニーズを最新マーケティングデータとしてまとめています。販売したマンションのリフォームは、このデータベースを活用して行っております。ですので、まずリフォームありきで考えるのではなく、想定される入居者が求めるものは何かをじっくりシミュレーションして、オーナー様の財政状況に合わせて、リフォームのアドバイスをしています。

クロス・床のリフォーム

クロス・床

クロス(壁紙)や床は退去ごとに取り替える必要は無く、たとえば、クロスは、全て取り替えたときの約6~7割の費用でクリーニングすれば新品同様になります。また、床も全面フローリングに張り替えるとコストがかかるので、重ね張りタイプのものを使って対応すれば安く済みます。

基本的にクロスや床を新しくするのは通常オーナー様の負担になりますが、セミオーダーリフォームとして、「クロス素材を入居者が選択肢の中から選べる」といった特典をつければ、賃貸募集の差別化をすることができます。他にも、ジー・ピー・アセットは近隣マンションの内装を多く手掛けているコーディネーターをご紹介できますので、地域ごとの仕様や色のトレンドを押さえた「競争力のある物件」を実現することが可能です。

バス、トイレ

湿気の多いバス、トイレは15年~20年ほどで取り替えの時期が訪れます。その際に想定される入居者のライフスタイルに合わせたリフォームを行うと入居者の獲得がスムーズです。また、バスやトイレの設備は、備品を換えるだけでも雰囲気が変わります。様々な関連商品があるので、お客様のプランにあった最適なものを探すお手伝いをいたします。

シャワーヘッド、紙巻器、洗面台を新品に換えるだけでもイメージは変わります

シャワーヘッド、紙巻器、洗面台を新品に換えるだけでもイメージは変わります

シャワーヘッドや水洗金具は手を加えやすい部分です。デザインも色も豊富なので、バスルームの印象をガラリと変えることができます。浴槽の傷が気になったときは、防水シートを貼ってカバーすると新品同様に見せることができますし、鏡の交換は簡単なうえ、バスルームの雰囲気を変えるのに役立ちます。

キッチン周辺

キッチン
ガス台

水の使用が多いキッチン周りは、長く使っていると水あかやカビがつきやすく老朽化の激しい場所です。設備は約10年~15年で寿命がくるので、タイミングを見計らいながら、想定される入居者のライフスタイルに合わせたリフォームで価値を高める必要があります。

老朽化に強い素材を採用するなどすれば、さらに効率のよい運用も可能です。全体を取り替えるとなるとコストもかかってしまいますが、備品だけでもリフォームすると見た目ははるかによくなります。

たとえば、水道の取っ手や金具を交換するだけで、今風のキッチンに見せることができます。また、今と昔では備品の仕様がだいぶ違うので、ガス台のみの交換でも全体の印象を良くすることができます。

古いタイプのワンルームマンションには、洗濯機置き場がベランダにある部屋もあります。洗濯機をキッチン横の水回りスペースやクローゼットの中などへ移動させることで、女性の入居者が見込めるようになります。

場合によっては大胆なリフォームを

場合によっては大胆なリフォームを

住居、事務所を問わず、マンションの供給量が飽和状態の現在のマンション事情を踏まえると、安定収入を得るためには「魅力的なお部屋づくり」をすることが大事なポイントとなります。 昨今では、特に都心ではライフスタイルが多様化してきたため、ひと昔前のマンションは家賃を下げただけでは入居者が確保できないケースも出てきます。そのようなときには、そのマンションに想定される入居者に合わせた「個性」のある部屋へと改装して競争力を高めると大きな効果がでてきます。

エリアによっては用途転換が有効

エリアによっては用途転換が有効

一般的に、同一地域内での住居と事務所の家賃を比較した場合、事務所の方が住居より単価が高くなりますが、都市部では、住居の家賃単価が事務所の家賃を逆転して上回っている地域が出てきています。事務所と住居の家賃逆転現象が生じている地域では、事務所ビルを住居に用途転換することによって、安定かつ高収益を実現することも可能です。ただし、用途転換についてはさまざまな法規制が伴いますので必ずそれが可能とは限りません。ご相談いただければ調査を行い、「条件面において差別化を図り、しかも安定収入を得るリフォーム術」など過去の事例を詳しくお話いたします。

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