不動産投資のジー・ピー・アセット
お問い合わせフリーダイヤル:0120-86-4981
HOME > マンション投資で失敗しないために > マンション投資とは
マンション投資で失敗しないために。マンション投資よくある間違い
マンション投資のプランニング「目的の明確化が成功への第一歩」

マンション投資とは

現在、副収入として、あるいは定年後に安定した生活を送るためにマンション投資が注目されています。そればかりか、実際にマンション投資をはじめて、順調に収益を上げている人が増えてきています。ただし、ある程度の知識があれば安定した収入を期待できるマンション投資は、非常に多額の資金を必要とする投資です。「マンション投資の特性」を十分に押さえておかないと後悔することにもなりかねません。最低限マンション投資の特徴は把握しておく必要があります。

利回りばかりが気になっていませんか

マンション投資とは、利益を得る目的でマンションを購入し、それを賃貸・売却することで収益を得る資産運用のことです。マンション投資といえば、今までは限られた資産家層だけの資産運用法と思われていましたが、昨今の低金利のために、それ以外の方々にも有効で安定的な投資活動として広まりつつあります。

しかし、これによって得られる利益は「不確実」なものであり、利益が得られる場合もあれば逆に損失をこうむる場合もあります。「投資」とは、利益を見込んで事業に資金を投下する、あくまでも「期待」なのです。

利回りとは投資額に対して期待できる収益の割合

利回りは、年間家賃収入÷マンション価格×100%で算出されます。

たとえば、1000万円のマンションを購入したときの年間家賃収入が50万円だとすると、その利回りは5%となりますが、さまざまな不確定要素やリスクを考えると、この利回りがあくまでも予想にすぎないことを忘れてはいけません。

また、マンション投資は株式などの他の金融商品とは異なり、投資する際にマンション本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また購入後もマンション特有の諸経費が発生します。したがって表面的な利回りと実質的な利回りには差額が出てくるので、収支を見ながらリスクとリターンを考え、長期的に取り組むことが大切になります。

しかし利回りはマンション投資の一側面で、マンション投資により期待される収益とは、マンションを人に貸して定期的に家賃収入を得ること、マンションを購入価格以上で売却して差額の売却利益を得ることの二つです。

前者の家賃のように物件を保有し続けることによって安定的・継続的に見込める現金収入を「インカムゲイン」、マンションの値段が変動することにより、購入価格以上で売却して得られる利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。

本当の利回りは、投資した元本に対するインカム、キャピタル双方の収益の割合なので、元本が保証される、つまり、購入したマンションが、将来、購入時と同じ金額で売却できて始めて数字(利回り)通りの利益を生み出すことになります。

不動産のマーケット

中古マンションは売主と買主がマーケットを介して市場価格で取引を行いますが、新築分譲マンションは、販売当初は、デベロッパーの設定した価格で流通します。新築というプレミアム価値がありますが、その価格はマーケットで評価された適正価格ではないということを忘れてはなりません。

キャピタルロスのリスク

マンション投資の代名詞である新築ワンルームマンションは、分譲時の価格で売却できることはまずありません。それどころか、ほとんどのケースで20%~30%のキャピタルロスが発生します。運用の利回りも重要なポイントですが、投資としての最終的な利回りは売却時に決まるものなのです。

失敗しないマンション投資の方法論

キャピタルロス率が高かったとしても、長期的に保有すれば、期間利回りで補填することは可能なケースがあるのも事実です。しかし、利回りがマンション投資のすべてではありません。マンション投資には、プランニング、投資用マンション選定、資金調達、リフォーム、賃貸運営、売却という六つの局面があり、それぞれのリスクとリターンのバランスを総合的に評価するべきだと私たちは考えます。

このページトップへ
©G.P.asset co.,ltd.