マンション経営の特徴
ここ数年、長期投資である「マンション経営」が注目されています。現在の副収入として、あるいは定年後に安定した生活を送ることを考えて、さらには少子高齢化による将来の年金不安を少しでも解消するために始める人が増えてきています。しかし、非常に多額の資金を投資するマンション経営は、細かい特性をおさえておかないと後悔することになりかねません。マンション経営はその特徴を十分を理解したうえで始めることが大切です。
マンション経営とは
マンション経営とは、利益を得る目的でマンションを購入し、それを賃貸・売却することで収益を得る資産運用のことです。マンション経営といえば、今までは限られた資産家層だけの資産運用法と思われていましたが、昨今の低金利のために、それ以外の方々にも有効で安定的な投資活動として広まりつつあります。しかし、これによって得られる利益は「不確実」なものであり、利益が得られる場合もあれば逆に損失をこうむる場合もあります。「投資」とは、利益を見込んで事業に資金を投下する、あくまでも「期待」なのです。
マンション経営により期待される収益
- マンションを人に貸して定期的に家賃収入を得ること
- マンションを購入価格以上で売却して、売却利益を得ること
マンション経営では、この2つに期待して投資を行います。また、家賃のように物件を保有し続けることによって安定的・継続的に見込める現金収入を「インカムゲイン」、マンションの値段が変動することにより、購入価格以上で売却して得られる利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。
マンション経営のかかえるリスク
マンション経営において期待される利益は不確実なものです。投資したマンションが思惑通りに多くの家賃収入を得ることができたり、不動産の価値が上昇し、売却することによる値上がり益を得られる場合もあれば、反対に思ったように家賃収入が得られなかったり、マンションの価値が下落して損失を出すこともあります。このようにマンション経営にはいくつかのリスクが存在します。
マンション経営のものさし
マンション経営のものさしのひとつに「利回り」があります。これは「投資金額に対する1年間の収入の割合」のことで、一般的に％（パーセント）で表示されます。
表面的な利回り＝年間家賃収入÷マンション価格×100%
例えば1000万円のマンションを購入したときの年間家賃収入が50万円だとすると、その利回りは5％となりますが、さまざまな不確定要素やリスクを考えると、この利回りがあくまでも予想にすぎないことを忘れてはいけません。また、マンション経営は株式などの他の金融商品とは異なり、投資する際にマンション本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また購入後もマンション特有の諸経費が発生します。したがって表面的な利回りと実質的な利回りには差額が出てくるので、収支を見ながらリスクとリターンを考え、長期的に取り組むことが大切になります。
実質的な利回り＝(年間家賃収入－諸経費) ÷ （マンション価格＋諸経費） ×100%
このようにマンション経営は、表面利回りではなく、諸経費を加味した実質的な利回りで考えることが大切です。
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