利回りばかりが気になっていませんか

マンション経営、不動産投資関連のウェブサイトでは、マンション経営のメリットを長期的に家賃収入が得られるということに重点的にスポットをあてることで、表面利回りだけが投資用マンションの評価基準であるという常識を作り出そうとしています。

利回りとは投資額に対して期待できる収益の割合

利回りは投資した元本に対する収益の割合なので、元本が保証される、つまり、購入したマンションが、将来、購入時と同じ金額で売却できて始めて数字（利回り）通りの利益を生み出すことになります。

マンションのマーケット

中古マンションは売主と買主がマーケットを介して市場価格で取引を行いますが、新築分譲マンションは、販売当初は、デベロッパーの設定した価格で流通します。新築というプレミアム価値がありますが、その価格はマーケットで評価された適正価格ではないということを忘れてはなりません。

キャピタルロスのリスク

マンション経営の代名詞である新築ワンルームマンションは、分譲時の価格で売却できることはまずありません。それどころか、ほとんどのケースで20%～30%のキャピタルロスが発生します。運用の利回りも重要なポイントですが、投資としての最終的な利回りは売却時に決まるものなのです。

失敗しないマンション経営の方法論

キャピタルロス率が高かったとしても、長期的に保有すれば、期間利回りで補填することは可能なケースがあるのも事実です。しかし、利回りがマンション経営のすべてではありません。マンション経営には、プランニング、投資用マンション選定、資金調達、リフォーム、賃貸運営、売却という六つの局面があり、それぞれのリスクとリターンのバランスを総合的に評価するべきだと私たちは考えます。